投资性房地产的范围，25年初级会计实务必看考点！

       投资性房地产，简单来说就是企业“专门用来收租或等升值的不动产”。这类资产的核心目的不是自用或销售，而是通过租金收入或资产增值获取长期收益。例如，某公司买下一栋写字楼不自用，而是整租给其他企业办公，每月收取租金；或者囤一块地皮等周边开发后高价卖出，这类行为涉及的资产都属于投资性房地产。

　　​属于投资性房地产的三大范围
　　根据财政部《企业会计准则第3号——投资性房地产》其范围包括以下三类：
　　​1.已出租的土地使用权
　　通俗解释：企业自己拥有土地所有权或使用权，并将其出租给他人使用。
　　例子：
　　某工厂购入一块工业用地，暂时用不上，便租给物流公司建仓库，每月收租金。
　　开发商通过出让方式获得商业用地后，直接以经营租赁方式出租给超市使用。
　　特殊情形：
　　若土地租约到期暂时空置，但企业仍计划继续出租，仍视为投资性房地产；
　　​不属于的情形：租入他人土地再转租（如“二房东”模式）。
　　​2.持有并准备增值后转让的土地使用权
　　通俗解释：企业买地不是为了盖楼或自用，而是囤着等地价上涨后卖出赚差价。
　　例子：
　　某公司购入城市新区地块，计划等地铁开通、周边配套完善后高价转让；
　　企业通过拍卖获得住宅用地，但因政策限制暂未开发，等待市场升温。
　　关键限制：
　　​必须为企业自有土地，政府认定的“闲置土地”（如超过1年未动工）不在此列；
　　需有明确证据表明企业持有目的是增值（如董事会书面决议）。
　　​3.已出租的建筑物
　　通俗解释：企业拥有产权的房屋、写字楼等，专门用于出租收租。
　　例子：
　　开发商建好一栋写字楼后，不自用也不出售，而是整体出租给多家公司办公；
　　酒店集团购买公寓楼改造成长租公寓，按月收取租金。
　　特殊情形：
　　企业将自用办公楼的一部分出租（如腾出两层），若该部分可单独计量租金和面积，则出租部分算作投资性房地产；
　　​不属于的情形：企业自营的酒店（靠客房服务盈利，而非单纯出租）。
　　​不属于投资性房地产的常见情形
　　以下资产看似符合条件，但根据会计准则需排除在外：
　　​1.自用房地产
　　​定义：用于生产、办公或提供服务的资产。
　　例子：
　　企业的厂房、办公楼、员工宿舍；
　　自行经营的饭店、商场（如企业靠餐饮服务盈利，而非单纯出租场地）。
　　​2.作为存货的房地产
　　​定义：房地产企业为销售而持有的商品房或土地。
　　例子：
　　开发商待售的楼盘、在建的商品房；
　　房地产公司持有并准备增值后转让的商品房（因属于存货性质）。
　　​3.转租的房地产
　　​定义：企业租入他人的土地或建筑物后再转租。
　　例子：
　　某公司租下商场的一层楼，分租给多个小商户（属于“二房东”，不算投资性房地产）。
　　​4.部分自用且无法单独计量的房地产
　　​定义：同一建筑物部分出租、部分自用，但无法明确分割。
　　例子：
　　企业将办公楼的一半出租，但水电、电梯等设施共用，无法单独核算租金成本。