2025年初级会计实务重要考点：投资性房地产的确认时点

　　投资性房地产的确认时点，本质上是判断企业持有的房地产何时正式从“普通资产”转化为“用于赚取租金或资本增值的资产”​。这一时点的确定直接影响财务报表的准确性，需严格遵循财政部《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，结合持有目的、资产状态及法律合同等综合判断。

　​不同场景下的投资性房地产确认时点
　　​1.已出租的房地产：租赁开始日
　　​通俗解释：当企业将房地产正式交付给承租人使用并开始收租时，即可确认。
　　​案例：某公司购买一栋写字楼，2025年1月1日与租户签订合同并交付钥匙，租期从当日开始。此时，1月1日即为确认时点。
　　​例外情形：若企业持有空置建筑物但已明确出租意图（如董事会书面决议），即使尚未签约，也可提前确认。
　　​2.持有准备增值的土地使用权：停止自用并明确转让意图的日期
　　​通俗解释：当企业决定将原本自用的土地改为“囤地等升值”时，需以决策层书面决议的日期为确认时点。
　　​案例：某工厂原有一块自用工业用地，2025年3月董事会通过决议，计划停止生产并等待地价上涨后转让。决议通过日即为确认时点。
　　​关键限制：若土地被认定为“闲置土地”（如连续2年未开发），则不能确认为投资性房地产。
　　​3.在建或改扩建的房地产：书面决议日或完工日
　　​在建房地产：若企业明确在建项目完工后用于出租（如酒店开发），董事会决议通过日即可确认，无需等待完工。
　　​改扩建房地产：若对已出租的房地产进行装修或扩建，需在改扩建完成并重新达到可出租状态时确认。
　　​4.空置建筑物：管理层明确出租意图的日期
　　​通俗解释：即使建筑物当前空置，只要企业通过正式文件（如董事会决议）表明短期内将用于出租，即可确认。
　　​案例：某商场因招商困难暂时空置，但管理层发布文件承诺3个月内启动招租，文件发布日即为确认时点。
　　​实务中的注意事项
　　​1.必须满足两项核心条件
　　​经济利益很可能流入：需有租赁合同、市场调研报告等证明租金或增值收益可实现。
　　​成本可靠计量：外购房产需包含买价、税费；自建房产需涵盖材料、人工等必要支出。
　　​2.动态调整与风险控制
　　​用途变更：若原投资性房地产改为自用（如将出租办公楼改为总部），需在转换日按公允价值重新分类为固定资产。
　　​信息披露：需在财报中说明确认时点的依据及后续计量模式（成本法或公允价值法）。
　　​3.避免混淆的常见误区
　　​不属于投资性房地产的情形：
　　自用厂房、员工宿舍；
　　房地产开发企业待售的商品房（属于存货）；
　　租入后再转租的“二房东”模式。
　　​部分出租的处理：若同一建筑部分出租、部分自用，需能独立分割并计量租金，否则整体视为自用资产。