投资性房地产包括哪几种类型？

　　​​投资性房地产​​是企业为​​赚取租金或资本增值​​（或两者兼有）而持有的房地产，属于资产负债表中的​​非流动资产​​。其核心类型包括三类：

　　​​已出租的土地使用权​​（如物流公司出租仓储用地）；
　　​​已出租的建筑物​​（如企业出租整栋写字楼）；
　　​​持有并准备增值后转让的土地使用权​​（如制造企业囤地待溢价出售）。
　　​​通俗理解​​：这类资产是企业的“长期收租工具”或“房产投资组合”，例如奶茶品牌购买商铺出租而非自用，或科技公司持有一块土地等待升值后转卖。
　　在《初级会计实务》考试中，该知识点是​​核心考点​​，要求考生掌握分类逻辑与判定标准，初级会计考生需结合案例深化理解。
　　核心类型详解：三类资产的特征与案例
　　1.​​已出租的土地使用权​​
　　​​定义​​：企业通过出让/转让取得产权，并以​​经营租赁方式​​出租的土地使用权。
　　​​案例​​：
　　汽车制造厂将闲置厂区土地（10亩）租给电商建仓库，年收租金50万元，该土地计入投资性房地产。
　　​​排除情形​​：租入再转租的土地（如物业公司转租园区场地）不属于此类。
　　2.​​已出租的建筑物​​
　　​​定义​​：企业拥有​​完整产权​​并以经营租赁出租的房产（如写字楼、商铺）。
　　​​特殊场景​​：
　　​​空置期仍可确认​​：若董事会决议明确将空置楼宇用于出租（如连锁酒店预留新楼待租），即使未签约也可确认。
　　​​辅助服务不重大​​：出租办公楼时提供基础维修或保安服务，不影响归类。
　　​​案例​​：连锁酒店将一栋自有楼宇整体出租给创业公司，年租金200万元。
　　3.​​持有并准备增值后转让的土地使用权​​
　　​​定义​​：企业取得产权后暂不自用或出租，​​计划未来溢价转让​​的土地。
　　​​关键限制​​：
　　​​排除闲置土地​​：国家认定超1年未开发的土地（如房企囤地未建）不属于此类。
　　​​非房企适用​​：房地产开发企业持有的土地通常作为存货，不纳入此类。
　　​​案例​​：制造企业搬迁新厂区后，将原厂区土地暂不开发，待市价上涨后转让。
　　​​初级会计易错点​​：
　　企业自营的酒店（提供客房服务）属于​​固定资产​​；开发商待售的商品房属于​​存货​​，均不纳入投资性房地产。
　　特殊情形的判定：部分出租、转换与混合持有
　　1.​​部分出租且可分割的房地产​​
　　​​规则​​：若房产部分出租、部分自用，且​​能单独计量和出售​​，出租部分可确认为投资性房地产。
　　​​案例​​：
　　科技公司自建30层写字楼，1-15层出租（年租金600万元），16-30层自用。若每层可独立出售，则出租部分按比例（50%）确认为投资性房地产。
　　​​反例​​：若出租与自用部分无法分割（如共享电梯、管道），则整体视为固定资产。
　　2.​​用途转换的确认条件​​
　　​​自用转投资性房地产​​：需满足两项证据：
　　董事会书面决议（如决议将原生产车间改为商铺出租）；
　　物理状态改变（如车间改造为商铺并拆除生产线）。
　　​​案例​​：服装厂关闭旧厂房，经改造后出租为创意园区，转换日按公允价值重分类。
　　3.​​排除范围：三类常见误判情形​​
　　​​自用房地产​​：企业办公楼、员工宿舍（即便收取市场租金）。
　　​​存货类房地产​​：开发商建造的商品房（如万科待售楼盘）。
　　​​重大服务捆绑的出租​​：若出租时提供核心服务（如酒店式公寓提供保洁、餐饮），视为自营固定资产。