投资性房地产属于存货吗？一文说清楚！

　　​​答案明确：不属于存货​​。根据《企业会计准则第3号》的定义，投资性房地产是企业为​​赚取租金或资本增值​​（或两者兼有）而持有的房地产，属于​​非流动资产​​；而存货是企业为​​日常销售或生产耗用​​而持有的流动资产（如原材料、在产品、产成品）。两者的持有目的、变现周期及会计处理逻辑存在本质差异。

　　​​通俗举例​​：
　　某奶茶品牌购买一栋写字楼用于出租（年租金200万元），该资产属于​​投资性房地产​​；
　　若同一品牌为扩大销售而囤积的奶茶原料（如茶叶、包装杯），则属于​​存货​​。
　　在《初级会计实务》考试中，该知识点是​​核心考点​​，要求考生严格区分两类资产，避免混淆报表项目及计量逻辑。
　　持有目的的本质差异：投资增值vs日常销售
　　1.​​投资性房地产：长期资产属性​​
　　​​核心目的​​：通过出租或持有增值获取收益，属于​​战略性投资行为​​（如制造企业囤地3年待溢价转让）。
　　​​排除情形​​：
　　房地产开发企业为销售而建造的商品房（如万科待售楼盘），属于​​存货​​，因其持有目的是短期变现；
　　企业自用办公楼即使收取象征性租金，仍属于​​固定资产​​而非存货。
　　2.​​存货：流动性资产属性​​
　　​​核心目的​​：通过销售或生产耗用实现现金流周转（如服装厂的布料需在半年内加工售出）。
　　​​房地产企业的特殊性​​：
　　其开发的商品房、土地属于存货，因销售构成主营业务（如万达新建购物中心待售）；
　　若房地产企业将自持商铺改为出租，则需重分类为​​投资性房地产​​。
　　​​初级会计易错点​​：
　　部分考生误将“持有待增值的土地”视为存货，但若企业非房企且持有期＞1年，应归为投资性房地产。
　　核算逻辑差异：计量模式与报表影响
　　1.​​计量规则对比​​
　　​​投资性房地产​​：
　　可选择​​成本模式​​（计提折旧/减值）或​​公允价值模式​​（按市价调整账面价值）；
　　​​案例​​：食品企业出租商铺按20年折旧，年折旧额25万元计入“其他业务成本”。
　　​​存货​​：
　　仅按​​历史成本与可变现净值孰低​​计量（如奶茶原料过期需计提跌价准备）。
　　2.​​后续处理差异​​
　　​​投资性房地产​​：
　　租金收入计入​​其他业务收入​​，与折旧共同影响利润表；
　　公允价值变动直接计入​​当期损益​​（如写字楼估值年涨10%虚增利润500万元）。
　　​​存货​​：
　　销售时结转成本至​​主营业务成本​​，减值损失计入​​资产减值损失​​。
　　实务风险
　　财务数据失真风险​​：
　　​​案例1​​：某教育机构误将自用教学楼归类为存货，导致​​存货周转率虚高​​50%，掩盖资产流动性不足问题。
　　​​案例2​​：房企将出租商铺错误计入存货，因未计提折旧虚增利润300万元，引发税务稽查补税60万元。