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投资性房地产属于非货币性资产吗？

来源：高顿教育 2025-06-29

　　投资性房地产属于非货币性资产。投资性房地产是企业为赚取租金或资本增值（或两者兼有）而持有的房地产，其未来经济利益（租金或增值收益）不固定或不可确定，符合非货币性资产的核心特征。

　　通俗举例：
　　某连锁酒店将一栋自有楼宇整体出租，年租金200万元。该资产带来的现金流受市场供需、租约变动等因素影响，收益金额不固定，属于投资性房地产（非货币性资产）。
　　若该酒店将同等金额资金存入银行（年固定利息5万元），则属于货币性资产，因其收益金额固定可确定。
　　在《初级会计实务》考试中，该知识点是核心考点，要求考生掌握非货币性资产的判定逻辑，避免混淆报表项目。
　　投资性房地产的特征与资产属性定位
　　1.非货币性资产的核心特征：未来经济利益不固定
　　货币性资产需满足：未来经济利益的金额固定或可确定（如银行存款利息、应收账款金额）。
　　投资性房地产的收益依赖外部变量：
　　租金受市场供需、租约条款影响（如写字楼因经济下行空置率上升，租金下跌20%）；
　　增值收益依赖土地政策、区域规划等（如政府调整商圈规划导致地价波动）。
　　2.投资性房地产的排除范围
　　自用房地产（如企业总部办公楼）：虽可能产生间接收益，但持有目的是支持经营，属于固定资产；
　　存货类房地产（如开发商待售商品房）：持有目的是短期销售变现，属于流动资产。
　　初级会计易错点：
　　部分考生误将“预收租金”视为货币性资产，但预收租金是负债项目，不影响投资性房地产本身的非货币性属性。
　　非货币性资产的核心判定标准：三类典型对比
　　1.与货币性资产的本质差异

**与货币性资产的本质差异**
资产类型	代表项目	收益确定性
货币性资产	银行存款、持有至到期债券	利息金额固定（如年利率5%）
非货币性资产	投资性房地产、股权投资	租金/增值收益波动（如±15%）

　　2.与其他非货币性资产的共性
　　价值依赖市场机制：
　　投资性房地产与股权投资类似，公允价值受市场供需、政策调控影响（如学区房政策调整导致房价涨跌）；
　　固定资产虽属非货币性资产，但其价值损耗通过折旧分摊，而投资性房地产可选用公允价值模式（市价波动直接影响利润）。
　　3.实务中的特殊情形辨析
　　关联方租赁：母公司出租房产给子公司，个别报表中列为投资性房地产，但合并报表需重分类为自用固定资产；
　　混合持有：企业将写字楼的30%出租（可单独计量），70%自用，出租部分属于投资性房地产，自用部分属于固定资产。

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