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税务小知识：二房东应按取得的租金收入全额缴营业税

来源：考试吧 2016-09-08

地税稽查局对某物业公司实施立案稽查，发现该公司存在从事转租(俗称“二房东”)业务，未按规定申报缴纳营业税金及附加的行为，税务机关依法追缴税款并处以罚款，补罚金额合计160万元。

据悉，该公司于2012年以每年1600万租金从物业产权人承租了一栋大厦，然后投入了400万进行了翻新改造，再转租给客户，取得了2200万租金收入。企业方面认为，其在转租过程中，虽然取得2200万元租金收入，但应允许扣承租成本和改建支出2000万元，实际只取得了200万的“纯收入”，于是就以200万为应税收入申报缴纳营业税金及附加11.2万。税务人员指出，根据现行税法规定，上述业务属于转租业务，应按取得的租金收入全额征收营业税，也就是说，申报营业税时营业额不得任何税前扣除。最终，该公司不得不接受补缴税款和罚款合计160万元的处理。

税官说法：部分业主由于无暇管理自己的物业，为了避免物业租赁管理上麻烦，就以相对较低的价格出租给公司或个人，这类公司或个人俗称“二房东”，“二房东”代业主管理物业出租事宜，并定期向业主支付租金。“二房东”再以较高的价格转租出去，从而赚取租金差价。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定，除税法规定的情形外，“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”;对于转租业务，税法并没有规定可以按差额征税，故对“二房东”租金收入应按“服务业——租赁业”税目按租金收入全额征收营业税，支付给业主的租金或其他费用不能扣除。该案中，该公司未按全额申报营业税金及附加，违反了税法规定，在此税务部门提醒，从事转租业务的“二房东”们，应依法如实申报税款，避免税收违法的风险。

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