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房地产开发特定事项的税务如何处理？退税如何计算？
来源：
高顿教育
2022-11-01
企业房地产开发经营业务是指包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动。
房地产开发特定事项的税务如何处理？
企业以本企业为主体联合其他主体合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定处理：
1.合作建房、合作分房，首次分配开发产品时
如该项目已结算计税成本，则分配给投资方开发产品的计税成本与投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；
如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行税务处理。
2.合作建房、合作分钱
该项目形成的营业利润额先申报缴纳企业所得税（先）；
投资方取得营业利润视同股息、红利进行税务处理（后）。
3.投地建房、合作分房
首次取得开发产品时，分解为转让土地使用权和购入开发产品两项业务进行所得税处理，并按取得的开发产品公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
4.土增税清算涉及企业所得税退税
（1）企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补；
（2）企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。
房地产开发退税如何计算？
1.分摊：该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）
公式中的销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
2.算差额：当年应补充扣除的土地增值税=该项目开发各年度应分摊的土地增值税-该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税
企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；
当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
3.按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，相应年度应纳税所得额为正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
4.企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
以上就是关于【房地产开发特定事项的税务如何处理？退税如何计算？】的相关讲解了，目前协会方面也是公布了2022年的税务师考试报名公告，欢迎大家前往高顿税务师，频道来了解相关的资讯哦！在这里各位同学还可以学习更多精品课程，练习更多免费题目，享受更多教学服务。如果你在报名过程中遇到什么问题的话，还可以通过向我们的老师进行提问。
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