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CFO必读：增值税筹划方案（二）

来源：高顿网校 2014-08-12

　　CFO必读：增值税筹划方案（二）

　　高顿网校小编寄语：在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。

　　土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

　　2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

　　3.房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。

　　4.合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

　　5.在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

　　根据以上的土地增值税的优惠政策，我们策划出以下税务筹划方案：

　　合作建房营业税的筹划方案

　　土地入股合作建房筹划是较常用的一种筹划方法，房地产开发企业取得开发土地是首要条件，操作空间主要是土地入股节约土地转让这一环节营业税。

　　合作建房有两种方式：*9种方式是纯粹的“以物易物”：双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。

　　第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业或合作项目的合作建房。

　　我们主要谈一下合作项目的合作建房，合作建房最关键是在合同签订过程中必须注明分配形式。对此，又存在两种利润分配方式：一是合作双方采取风险共担、利益共享，税后分成的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。

　　在*9种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股，根据财税字（1995）48号和国家税务总局《营业税税目注释》第九条第二款“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对股权转让不征收营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。

　　在实际操作中，企业经营会受新公司取得房地产开发资质时间条件的限制，可变通为收购“干净”的壳公司后重新注资来实现；或由乙方直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权来实现。

　　高顿网校小编温馨提示：“春困秋乏”，秋乏主要是夏天的困乏延续到秋天而导致的。要消除秋乏，*4的方法是适当运动。立秋后虽然三伏天在即，闷热的天气依然比较多，但热浪有所消退，早晚气温相对低，因此可以在早晚适当运动，如散步、打太极拳、游泳等，注意不要过度运动，否则更容易感到困乏。

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