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CFO必读：增值税筹划方案（四）

来源：高顿网校 2014-08-12

　　CFO必读：增值税筹划方案（四）

　　高顿网校小编寄语：在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。

　　土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：

　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

　　2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

　　3.房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。

　　4.合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

　　5.在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

　　根据以上的土地增值税的优惠政策，我们策划出以下税务筹划方案：

　　将房地销售改为股权转让筹划方案

　　例如：某房地产开发公司与某酒店投资公司签订协议，建造一座五星级酒店。工程由该房地产开发公司按照该酒店投资公司的要求进行施工、建造。工程决算后，该酒店投资公司购买该酒店，需要支付土地出让金20,000万元，房地产开发成本70,000万元，房地产开发费用4500万元，利息支出5000万元，城建税为7%，教育费附加为3%，销售价格为140，000万元。当地政府允许扣除的房地产开发费用，按照取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

　　该房地产开发企业房地产转让收入为140,000万元。应当缴纳营业税：140，000×5%=7000（万元）。应当缴纳城建税和教育费附加：7000×（1%+3%）=280（万元）。

　　该企业取得土地使用仅支付成本20,000万元、房地产开发成本70，000万元。房地产开发费用合计为：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（万元）。房地产加计扣除费用为：（20，000+70，000）×20%=18,000（万元）。允许扣除项目合计为：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,780（万元）。增值额为：140,000-124,780=15,220（万元）。增值率为：15,220÷124,780×100%=12.19%，应当缴纳土地增值税：

　　15,220×30%=4566（万元）。

　　该企业实际利润为：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28,654（万元）。

　　应当缴纳企业所得税：28,654×15%=4298（万元）。

　　该企业的税后利润为：28,654-4298=24,356（万元）。

　　该房地产开发企业可以根据该酒店投资企业的要求自行开发建设该五星级酒店，该酒店投资企业可以将本来应当按期支付的工程款以借款的方式借给该房地产开发企业。酒店建成以后，该房地产开发企业可以与该酒店投资企业合资成立一家酒店公司，房地产开发企业以该酒店投资入股，占相应的股份。酒店公司成立以后，该房地产开发企业再将其所拥有的股东全部转让给该酒店投资企业。

　　假设该酒店的各项建设成本不变，为了与酒店开发企业共享纳税筹划的收益，该房地产开发企业转让股分所得为125，000万元。这样，酒店投资企业少支付价款15,000万元。

　　根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。该房地产开发企将酒店投资入股的行为不需要缴纳营业税，转让股权的行为也不需要缴纳营业税。

　　根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

　　对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。该房地产开发企业投资入股可以免征土地增值税，而其转让股权的行为也不需要缴纳土地增值税。该房地产开发企建造该酒店的总成本为：20,000+70,000+4500+5000=99，500（万元）。转让股权所得为：125,000-99，500=26,000（万元）。应当缴纳企业所得税：26,000×15%=3900（万元）。该企业的税后利润为：26,000-3900=22,100（万元）。多获得税后利润：22,100+24,356=46,456（万元）。该房地产开发企业和该酒店投资企业总共减轻税收负担：

　　15,000+46,456=61,456（万元）。

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