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2015年注册税务师考试税法二辅导：房产税5

来源：高顿网校 2015-04-15

　　2015年，高顿网校一如既往，为广大考生提供更加优质的服务，让我们共同努力，2015年梦想成真！

　　3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。(重点)

　　(1)对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。

　　(1)对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;

　　(2)以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。

　　例：某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税(　)。

　　A.6.0万元

　　B.9.6万元

　　C.10.8万元

　　D.15.6万元

　　【答案】C

　　【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税;应纳房产税= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 4.8+6 = 10.8万元

　　2000年注册会计师

　　例：某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业1999年度应纳房产税( )万元。

　　A、24

　　B、22.8

　　C、30

　　D、16.8

　　【答案】B

　　【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为拥有的未联营部分(按计税余值计算房产税)与参与对外联营取得固定收入部分(按租金收入计交房产税)两项之和：未参与联营部分的房产原值=2500×(1-30%)=1750(万元)

　　则两部分房产税之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8 (万元)

　　(2)对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收。

　　解释：对融资租赁房屋的情况，由于融.资租赁实际上是一种分期付款购买固定资产的行为，因此在计征房产税时应以房产余值计算征收。

　　例：2007年1月以融资租赁的方式租入一处房产，原值l00万元，租赁期5年，租入当月投入使用，每月支付租赁费1万元，2008年应缴纳房产税。(注：该省规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税)

　　2008年应缴纳房产税=100×(1—20%)×1.2%=9.6(万元)

　　例：2008年6月以融资租赁的方式租入一处房产，原值100万元，租赁期5年，租入当月投入使用，每月支付租赁费1万元，2008年应缴纳房产税。

　　2008年应缴纳房产税=100×(1—20%)×1.2%×6÷12=4.8(万元)

　　4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据

　　对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。

　　例：下列各项符合房产税计税依据规定的有(　)。

　　A. 房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应从价计缴房产税

　　B.融资租赁方式租入的房屋，以每期支付的租赁费为计税依据房产余值

　　C.更新房屋附属设备将新附属设备价值计入原值时，可扣减原来相关设备价值后的余额为计税依据

　　D.以房地产对外投资收取固定收入，不承担投资风险的，以固定收入作为计税依据

　　【答案】CD

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