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2015年注册税务师考试税法一考试重点详解：销售不动产营业税的规定

来源：高顿网校 2015-05-27

　　2015年，高顿网校一如既往，为广大考生提供更加优质的服务，让我们共同努力，2015年梦想成真！

　　一、税目与税率

　　(一)税目

　　包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物(包括树木、庄稼、花草等)。

　　【注】

　　1.在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

　　2.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让股权的，也不征营业税

　　3.外商投资企业和外国企业处置债权重置资产，处置股权重置资产(包括债转股方式处置)所取得收入，不征收营业税;处置其拥有的实物重置资产，按此税目征税。

　　4. 单位或个人将不动产无偿赠与他人的行为，视为销售不动产。

　　5.纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。

　　6.【2012变动内容】自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房销售按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年(含)5年的普通住房销售，免征营业税。

　　(二)税率――5%

　　二、纳税人

　　销售位于境内的不动产的单位或个人为营业税的纳税人，既包括专门从事销售不动产的单位和个人，如房地产开发公司、住宅开发公司等，也包括一次性销售不动产，如行政事业单位销售自有房产的单位和个人。

　　三、计税依据

　　(1)纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产时从购买方取得的全部价款和价外费用(含货币、货物或其他经济利益)。

　　(2)单位和个人销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。(强调的是先买后卖)

　　(3)单位和个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。

　　【注】

　　*9，房地产开发公司销售商品房时，要代当地政府及有关部门收取一些资金或费用，如代市政府收取的市政费、代邮政部门收取邮政通讯配套费等，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。

　　第二，单位将不动产赠与他人税务机关有权核定其计税营业额(注意核定顺序)

　　第三，转让企业产权的行为不征收营业税。

　　四、申报和缴纳

　　纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，销售不动产，应在不动产所在地主管税务机关申报纳税.

　　五、税收优惠

　　1.个人销售购买住房的税收优惠。

　　2.个人无偿赠与不动产、土地使用权的税收优惠

　　3.自2011年10月1日起，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产转让，不征收营业税。

　　【例题1：单选题】 2009年某企业销售已使用过的厂房，取得收入1400万元，该厂房建造后最初入账原值800万元，已提折旧400万元。该企业上述业务应纳营业税(　)万元。

　　A.20　　B.30　　C.32.50　　D.70

　　【答案】D

　　【解析】1400*5%=70万元

　　【例题2--- 单选】外商投资企业发生的下列业务，应缴纳营业税的是( )。

　　A.处置债权重置资产

　　C.债转股方式处置重置资产

　　B.处置股权重置资产

　　D.处置其所拥有的不动产重置资产

　　【答案】D

　　【解析】外商投资企业和外国企业处置债权重置自产，处置股权重置资产(包括债转股方式处置)所取得收入，不征收营业税;处置其拥有的实物重置自产，按此税目征税。

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