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2015年注册税务师考试财务会计重要内容：投资性房地产的核算

来源：高顿网校 2015-05-28

　　2015年各省市注册税务师考试报名工作已经陆续开始！高顿网校为各位考生整理汇总2015年全国各地注册税务师考试*7、最齐全报名时间信息，同时还附带小编精心准备的考试资料、备考攻略以及免费教学视频。给各位考生一个最齐全的备考指南及考试指引。

　　投资性房地产的核算(★)

　　一、投资性房地产的范围(熟悉)

　　1.投资性房地产的概念

　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括：①已出租的土地使用权;②持有并准备增值后转让的土地使用权;③已出租的建筑物。

　　2.投资性房地产确认中应注意：

　　(1)已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。

　　(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　(3)某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

　　(4)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

　　★当前讲授★

　　二、投资性房地产的核算(确认、计量、转换、处置以及账务处理)(掌握)

　　投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，具体分析如下。

　　(一)采用成本模式核算投资性房地产

　　采用成本模式核算投资性房地产，可以分为初始确认、后续计量和处置三个步骤：

　　1.投资性房地产的初始计量

　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同：

　　(1)外购的投资性房地产

　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　【例20】甲公司于2010年1月1日支付1000万元价款和10万元相关税费购入了800平方米商业用房，当日出租给乙公司。在采用成本模式下，甲公司购入投资性房地产的账务处理是：

　　借：投资性房地产 1010

　　贷：银行存款(1000+10) 1010

　　★当前讲授★

　　(2)自行建造的投资性房地产

　　企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

　　【例21】甲公司采用出包方式建造商用楼，用于出租，总投资4000万元。2010年2月1日支付工程款1000万元，则在采用成本模式下，甲公司账务处理如下：

　　借：在建工程——商用楼 1000

　　贷：银行存款 1000

　　2010年其余付款略;2010年12月23日，工程达到预定可使用状态，已办理经营租赁手续，在建工程余额为4000万元，则：

　　借：投资性房地产 4000

　　贷：在建工程 4000

　　★当前讲授★

　　2.采用成本模式下的后续计量

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　在成本模式下，应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产计提折旧或摊销;存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　【例22】甲公司于2010年1月1日支付2000万元土地出让金取得一块土地使用权，使用年限50年，准备筹建办公楼。甲公司购入土地使用权的账务处理是：

　　借：无形资产——土地使用权 2000

　　贷：银行存款 2000

　　2010年末摊销土地使用权

　　借：管理费用 40

　　贷：累计摊销(2000÷50) 40

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