CTA税二需熟记的内容（三）

　　一、涉外，地方税务机关征收，税率要求记
　　二、土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等
　　三、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：
　　1. 转让的土地使用权是否国家所有。
　　2. 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
　　3. 转让房地产是否取得收入。
　　四、对具体事项的征税情况判定如下：
　　1. 出售包括三种情况：
　　（1）出售国有土地使用权；
　　（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；
　　（3）存量房地产买卖。
　　2. 继承、赠予继承不征（无收入）。赠予高顿益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与与教育、民政和其他社会福利、公益事业的不征；非公益性赠要征
　　3. 出租不征（产权未转移）
　　4. 房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。
　　5. 房地产交换单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自有居住用房不征。
　　6. 以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。
　　7. 合作建房，建后自用，不征；建后出售，征。
　　8. 企业兼并转让房地产暂免征收(02判)
　　9. 代建房不征（无权属转移）但是税营业税
　　10. 房地产重新评估不征（无收入）
　　五、税率：土地增值税实行四级超率累进税率，要求记忆
　　1.增值额占扣除项目金额比例50%以下（含50%）税率30%
　　2.增值额占扣除项目金额比例超过50%～100%（含100%）税率40%速算扣除系数5%
　　3.增值额占扣除项目金额比例超过100%～200%（含200%）税率50%速算扣除系数15%
　　4.增值额占扣除项目金额比例200%以上税率60%速算扣除系数35%
　　六、计算
　　1、确定应税收入
　　2、确定增值额的扣除项目。
　　3、计算出土地增值额
　　4、计算出土地增值额占扣除项目的比例
　　5、找税率用公式算土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
　　七、扣除项目
　　(一)对于新建房地产转让，可扣除：
　　1. 取得土地使用权所支付的金额，地价款+有关费用。(考试一般是已知条件)
　　2. 房地产开发成本(考试一般简单已知条件计算即可)
　　3. 房地产开发费用--期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。(要求重点掌握)
　　金融机构证明不超过商业银行同类同期贷款利率据实扣 ，两种算法要求理解掌握
　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
　　房地产开发费用=利息(不包括加收罚息)+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
　　房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
　　4. 与转让房地产有关的税金
　　房地产开发企业只能扣"两税一费"即营业税，城建税，教育附加.非房地产开发企业扣"三税一费"。即营业税，城建税，印花税，教育附加
　　注：房地产开发企业在转让时缴纳的印花税列入了管理费中，故不在此单独扣除，而是在第3项里扣除
　　5. 财政部规定的其它扣除项目
　　从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（支付的金额+开发成本）×20%
　　(二)对于存量房地产转让，可扣除：见教材P178例题
　　1.房屋及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率
　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　3.转让环节缴纳的税金。
　　八、在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
　　1. 隐瞒、虚报房地产成交价格的；
　　2. 提供扣除项目金额不实的；
　　3. 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。