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注册税务师考试辅导：个人住房转让，这些税怎么交

来源：高顿网校 2015-07-28

　　近年来国家和地方政府在市民购房方面实行了较多的税收优惠政策，我市的二手房交易也逐渐“热”了起来。个人住房转让营业税、个人所得税、契税等税费如何缴纳，是房主们关心的问题。

　　个人转让住房哪些费用可税前减除

　　老张年初投资了一家公司,由于资金短缺，遂将自有的仙鹤街60多平方米的二套住房转让套现。转让过程中，手续费、公证费、中介费等费用花了好几万元，老张甚是心疼，遂向税务部门咨询这些费用是否可在所得税前扣除。

　　税务人员了解情况后告诉老张，根据《关于个人转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第二条的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。这里的“合理费用”包括：1.支付的住房装修费用，指纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房*6扣除限额为房屋原值的15%。商品房及其他住房*6扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息，指纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　因此，老张转让自有二套住房，计算个人所得税时，发生的实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用可以按照上述规定在转让收入中减除。

　　个人销售购买2年以上普通住房免征营业税

　　随着江北新区的正式批复，房价也应声而涨，各大开发商的售楼中心都呈现供不应求的场面，二手房交易量随之走高。在江北新区的主要网点，税务部门开辟了绿色办税通道，不仅加速办税流程，而且提供政策咨询服务。老李也是这看房大军中的一员，他打算乘着房价不错的时候，赶紧将自己住的老房子给卖了，改善一下自己的住房条件。

　　“我就这一套房，2000年花67万元买的，我把它卖了再买新的，这税咋交?”老李敲着计算器细细演算这每一笔税款。税务人员告诉他，根据《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)文件，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。同时，按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭*10生活用房取得的所得，免征个人所得税。所以，按照老张的情况，他可以享受营业税和个人所得税双免的优惠。“原来我都不需要交税啊，这政策真不错!”老李十分高兴。

　　个人转让的二手房持有期限如何计算

　　市民老王几年前从开发商处购买了一套住房，眼看最近房市利好消息不断，税收政策优惠又多，老王思量着把这套房子给卖了，再买一套大点的改善型住房。可是房屋的持有时间该如何计算?是否能享受到相关营业税优惠?老张犯了难。因此致电栖霞地税局进行咨询。

　　税务人员介绍：根据相关规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。契税完税证明上注明的时间，是指契税完税证明上注明的填发日期。两者时间不一致的，按照“孰先”的原则确定。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。而个人转让房屋的时间，则以销售发票上注明的时间为准。打个比方，假如老王准备转让的住房是2013年6月取得契税完税证明，2013年8月取得房屋产权证，2015年7月将该住房出售，则老王购买住房的时间是2013年6月，老王转让住房的时间是2015年7月，能够提供当时的购房发票原件的，就可以享受到购买2年以上的住房差额征收或免征营业税的优惠。

　　老王舒了一口气：“我早就看中了一套大面积的房子，但不清楚是否要缴纳营业税，一直不敢转让现有住房，又担心我看中的房子被别人买了，真是左右为难，现在我心中的石头总算落地了。过两天我就把房屋转让手续给办了，然后把那套心仪的房子买下来，我们全家就可以住进新房啦!”

　　个人转让住房，契税优惠区间应注意

　　南京江北国家级新区获批，浦口区的房地产市场也随之日益火爆。近日，家住市区的小王也加入到购房热潮中来，小王表示江北新区的获批将加速江北的发展，他个人非常看好浦口的发展前景，并果断出手购置了一套位于江北中心城区的二手房产。但在小王履行完各项手续到房地产交易中心缴纳契税时，却与税务人员发生了争议。

　　据了解，小王购置的这套房产面积为144平方米，成交单价为11000元/，总价为1584000元。小王认为其目前尚未结婚，在市区仍然和父母合住，且名下没有其他房产，而且购房面积也未超过144平方米，应该可以享受契税的优惠，按照1.5%的税率纳税。

　　但税务人员解释，小王的理解有误。根据《江苏省财政厅江苏省地方税务局江苏省住房和城乡建设厅关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税〔2010〕33号)的文件规定，自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)*10住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭*10住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税;对个人购买不属于家庭*10住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。由于小王的房产面积为144平方米，不属于普通住宅，因此无论小王购置的房产是否是家庭*10住房，都应按照3%的税率缴纳，即缴纳1584000元×3%=47520元。

　　税务人员提醒广大购房者，我市家庭*10住房范围是指在我市行政区域内(含江宁、浦口、六合三区和溧水、高淳两区)，个人购买的住宅是其家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)*10住房。对纳税人需享受家庭*10普通住房优惠政策的，应在纳税申报时提供家庭*10住房证明。对需要开具家庭*10住房证明的购房人，应到所购房屋所在地区的房产登记机构开具家庭*10住房证明。其中，江南八区、沿江开发区、浦口区、六合区应在购房人领取房屋产权证前开具;对于实行先到契税所缴纳契税再到房产部门办理登记的江宁区、溧水区、高淳区应在购房人缴纳契税前开具。

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