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注册税务师《税法二》辅导材料1

来源：高顿网校 2015-07-31

　　计税依据——按房产余值计税和按租金收入计税两种

　　1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

　　2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

　　对经营自用的房屋的计税依据：

　　所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：

　　(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

　　(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

　　(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。

　　(4)更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。

　　(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。

　　对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

　　(6)对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　【案例】一公司有房产一栋，其原值为1000万元，2012年7月1日对外出租，租期为10年，月租金10万元，同时合同约定2012年7月1日至12月31日为免租期。该公司所在省规定房产税按原值减除30%后的余值计算缴纳。

　　【答案及解析】免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。2012年该公司应缴纳房产税=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(万元)。

　　容积率=总建筑面积/土地面积之比

　　对按照房产原值计税的房产，无论会计如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　“大地小房”还是“小地大房”

　　例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。

　　(如果建筑面积达到10000平方米以上，容积率高于0.5，则地价将全部计入房产原值)

　　3.投资联营房产的计税依据

　　对投资联营的房产，在计征房产税时区别对待。

　　对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据房产税暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

　　【单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2012年7月l日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2012年应缴纳房产税( )。

　　A.6.0万元

　　B.9.6万元

　　C.10.8万元

　　D.15.6万元

　　【答案】C

　　【解析】以房产投资联营，收取固定收入，不承担联营风险的，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。应缴纳的房产税=1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12%=10.8(万元)。

　　4.对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收。区别于一般的经营租赁。

　　融资租赁的房产，由承租人自租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　5.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据

　　对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。

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