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2016税务师考试《税二》难点：土地增值税

来源：高顿网校 2016-01-25

答疑精选内容：《税法二》之土地增值税

单项选择题

某市房地产开发企业受让一宗土地使用权，取得土地使用权支付地价款和相关税费共计1800万元，当期开发一半用于建造写字楼，发生房地产开发成本1200万元，利息费用600万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构贷款证明);该写字楼竣工验收后，将总建筑面积的1/3对外销售，签订销售合同，取得销售收入3000万元;将总建筑面积的1/3对外出租，当年取得租金收入100万元;剩余1/3的建筑面积转为企业固定资产自用。已知当地省级人民政府规定，其他房地产开发费用扣除比例为5%。该企业应缴纳土地增值税( )万元。

A.350

B.473.25

C.650.25

D.694

【正确答案】：D

【答案解析】：可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=1800×50%×1/3=300(万元);可以扣除的房地产开发成本=1200×1/3=400(万元);可以扣除的房地产开发费用=600×1/3+(300+400)×5%=235(万元);可以扣除的与转让房地产有关的税金=3000×5%×(1+7%+3%)=165(万元);加计扣除金额=(300+400)×20%=140(万元)。

扣除项目金额=300+400+235+165+140=1240(万元)，增值额=3000-1240=1760(万元)，增值率=1760/1240×100%=141.94%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%。该企业应纳土地增值税=1760×50%-1240×15%=694(万元)。

【学员提问】

扣除项目里为什么没有印花税?

【老师回答】

尊敬的学员，您好：

本题是房开企业转让新建写字楼，不可以扣除印花税，因为房地产开发企业的印花税计入管理费用，开发费用采用比例计算扣除，开发费用包括三项期间费用，而开发费用又是作为扣除项目，所以税法规定房地产企业的印花税不单独扣除，而是在开发费用中一并扣除。

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