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2016税务师《税法二》考点：房地产开发经营业务的所得税处理

来源：互联网 2016-05-04

一、除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(1)开发产品竣工证明报房地产管理部门备案。

(2)开发产品已开始投入使用。

(3)开发产品已取得了初始产权证明。

完工的三个条件基本相同，采用竣工、使用、产权孰早的原则

举例说明，2008年2月，S房地产开发公司把一栋写字楼出包给祥瑞建筑公司承建。7月，S公司将该写字楼预售给大华服装厂，收到预付款300万元。10月10日，S公司将该写字楼竣工证明材料上报房地产管理部门备案。10月20日，S公司取得了该写字楼的初始产权证明，但该写字楼已于9月20日交付购买方使用。S公司在计算该写字楼时，完工时间应以9月20日为准，而不是10月10日，也不是10月20日。

二、收入的税务处理(熟悉)

1.开发产品销售收入的范围

销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理(客观题)。

【例题·计算题】甲房地产企业销售商品房收取货币资金4000万元，其中含代市政部门收取的专用基金300万元，由甲企业开具发票;另含代物业管理部门预收20万元的垃圾处置费，由物业管理部门开具发票。则该房地产企业的收入为4000-20=3980(万元)。

2.收入的实现规则，具体按以下规定确认：

(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入实现。

(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(3)采取银行按揭方式销售开发产品，应按销售合同或协议约定价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

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