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FRM知识点拓展：商业抵押担保证券

来源：高顿网校 2015-12-09

想必FRM考生们对REITs不会陌生。除了这种融资渠道，其实还有一种新的融资方式，CMBS。高顿网校FRM小编就来为大家介绍一下。

商业抵押担保证券（CMBS）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行在参考评级后，确定最后发行价格，向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。

商业抵押担保证券(Commercial Mortgage Backed Securities；CMBS)为1种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。该项产品具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点，因此问世25年来，在全球不动产金融市场迅速成长，为传统银行贷款之外，地产开发商筹资的新选择。以美国区域为例，目前商业抵押担保证券占商用地产融资市场的3分之1比例。

目前开发多元化融资渠道主通过四种方式，股权融资、项目融资、房地产投资信托“REITs”（Real Estate Investment Trusts）和商业地产贷款抵押证券“CMBS”（Commercial Mortgage-based Securities）。其中商业贷款抵押证券是一种证券化的创新融资方式。

CMBS的优势与风险：

伦敦巴克利资本的CMBS研究部主任汉斯·韦伦森表示，过去，由于与银行保持着紧密的长期合作，借款人不太可能在资本市场寻找借款。但是许多人已经发现，通过银行借钱并不是最有效的融资方式。Trepp LLC公司商业发展部总监吉姆·萨维斯基说，证券化贷款正对贷款价格和条件产生巨大的影响，证券化为欧洲的资产负债表放贷人提供了选择，这些证券化产品正在创建极具竞争力的贷款环境。

与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。

对证券发起人而言，CMBS通过为传统的债务和资产融资形式提供融资选择，为发起人提供更有效、成本更低的融资来源，使发起人的融资来源更加多元化，同时发起人可将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产，补充其资金来源，用于再融资活动，此外，发行者还可以更容易地将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，从而更有效地运用资本。对投资者而言，CMBS能够提供比同等期限的政府债券更高的收益，而信用、期限和支付结构的无限多样性和灵活性，可以使投资产品满足不同投资者的个性化需要。

与目前最成熟、最发达的美国CMBS市场相比，CMBS在欧亚市场还处于起步阶段，虽然亚洲和澳洲已经建立了CMBS市场，但中国和东欧尚未试水。尽管欧洲和亚洲CMBS市场发展很快，但其主要形式还是单一借款人交易，这令许多专家担心。商业抵押证券协会(CMSA)国际部联合主席查尔斯·罗伯茨表示，单一借款人交易的地产比较单一，所有的鸡蛋都在一个篮子里，风险很大。美国的投资者已经不再介入单一借款人和单一地产交易了。欧洲抵押银行股份公司(Eurohypo AG)总经理兼证券化部主管卡罗琳·菲利浦说，投资者倾向于将多个借款人、多种地产的CMBS交易视为[*{6}*]投资。“这样可以分散风险。”惠誉公司 (Fitch Ratings)的分析师罗德尼·佩雷蒂尔说，多个借款人交易所占比例越大，对全球CMBS市场的发展推动就越大。

与此同时，借款人财务数据的披露缺乏透明度也令欧亚地区CMBS的潜在投资者非常担忧。佩雷蒂尔强调说，财务报告的透明度对于所有的CMBS市场都非常重要。在某些市场，透明度低本身就是一种风险，要想创建真正有效的市场，必须首先克服这种风险。商业抵押证券协会首席执行官多蒂·坎宁安也表示，为了使CMBS更自由地在市场上交易，投资者需要知道地产和债券的业绩如何。

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