注会《税法》第八章科目辅导(4)

第五节　应税收入与扣除项目2

　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

　　土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额

　　计算公式：应纳土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×扣除率

　　1、税率、扣除率

　　2、增值额、扣除项目金额
 

　　【例】某房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元，扣除项目金额1000万元。

　　计算步骤：

　　(1)收入总额=4000

　　(2)扣除项目金额=1000

　　(3)增值额=4000-1000=3000

　　(4)增值率(增值额÷扣除项目金额×100%)=3000÷1000=300%找税率 第四级60% ;35%

　　(5)第四档税率60%

　　(6)应纳土地增值税税额=3000×60%-1000 ×35%=1450
 

　　计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

　　一、应税收入

　　纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
 

　　二、确定增值额的扣除项目

　　(一)对于新建房地产转让，可扣除：

　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

　　(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;

　　(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

　　2.房地产开发成本

　　(1)土地征用及拆迁补偿费

　　(2)前期工程费(其中包括三通一平)

　　(3)建筑安装工程费

　　(4)基础设施费

　　(5)公共配套设施费

　　(6)开发间接费用

　　取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本按照实际发生扣除。

　　3.房地产开发费用

　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　对于利息支出，分两种情况确定扣除：

　　(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息*6不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。