注会《税法》第八章科目辅导(6)

(二)对于存量房地产转让，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的评估价格。

　　旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

　　重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　3.转让环节缴纳的税金。
 

　　【经典例题】 2008年

　　某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(　)。

　　A.400万元　　 B.1485万元

　　C.1490万元　　D.200万元

　　【答案】：B

　　【解析】：转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：(1)房屋及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率=12000×70%=8400(万元);(2)取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及;(3)转让环节缴纳的税金=(10000-8000)×5%(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)。增值额=转让收入-扣除项目金额=10000-8400-115=1485(万元)
 

　　第六节　应纳税额的计算

　　一、增值额(计税依据)

　　土地增值额=转让收入-扣除项目金额

　　在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

　　1.隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　2.提供扣除项目金额不实的;

　　3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

　　4.旧房及房地产的转让。
 

　　【经典例题】2001年

　　按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照( )。

　　A.税务部门估定的价格扣除

　　B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除

　　C.房地产评估价格扣除

　　D.房地产原值减除30%后的余值扣除

　　【答案】：C

　　【解析】：由税务部门根据房地产评估价格扣除。