注会《税法》第八章科目辅导(8)

第七节　税收优惠

　　一、建造普通标准住宅的税收优惠

　　建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下;允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。
 

　　二、国家征用收回的房地产的税收优惠

　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。
 

　　三、个人转让房地产的税收优惠

　　个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：

　　(1)居住满5年或5年以上的，免征;

　　(2)居住满3年未满5年的，减半征税;

　　(3)居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
 

　　【经典例题】计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有(　)。

　　A.建筑容积率在1.0以上

　　B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下

　　C.建筑覆盖率在1.0以上

　　D.增值额未超过扣除项目金额之和的20%

　　E.单套建筑面积在120平方米以下

　　【答案】：ABE

　　【解析】：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下;允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　【提示】：选项D，“增值额未超过扣除项目金额之和的20%”是普通标准住宅免税的条件，并不是判定普通住宅标准的规定。
 

　　【经典例题】2004年

　　下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有(　)。

　　A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税

　　B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

　　C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税

　　D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税

　　【答案】：BD