2013注册会计师《税法》第十三章科目辅导(16)

八、财产租赁所得的计税方法

　　(一)应纳税所得额

　　1.次的规定：一个月扣除一次费用

　　2.依次扣除以下费用：

　　(1)财产租赁过程中缴纳的税费;

　　(2)由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用(不超过800元);

　　(3)税法规定的费用扣除标准。

　　3.税率：

　　(1)财产租赁所得适用20%的比例税率。

　　(2)个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，减按10%的税率征收。

　　4.计算公式为：

　　每次(月)收入额不足4000元的：

　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每次(月)收入额-允许扣除的项目(税费)-修缮费用(800为限)-800]×20%

　　每次收入额在4000元以上的：

　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每次(月)收入额-允许扣除的项目(税费)-修缮费用(800为限)]×(1-20%)×20%
 

　　【经典例题】郑某于2007年1月将其自有的四间面积为150平方米的房屋出租给张某居住，租期1年。郑某每月取得租金收入1500元，全年租金收入18000元。计算郑某全年租金收入应缴纳的个人所得税。

　　【答案】：财产租赁收入以每月内取得的收入为一次，郑某每月及全年应纳税额为：

　　(1)每月应纳税额=(1500-800)×10%=70(元)

　　(2)全年应纳税额=70×12=840(元)
 

　　【例题13-8】刘某于2007年1月将其自有的4间面积为150平方米的房屋出租给张某作经营场所，租期1年，刘某每月取得租金收入2500元，全年租金收入30000元，计算刘某全年租金收入应缴纳的个人所得税。

　　【答案】：财产租赁收入以每月内取得的收入为一次，因此，刘某每月及全年应纳税额为：

　　(1)每月应纳税额=(2500-800)×20%=340(元)

　　(2)全年应纳税额=340×12=4080(元)

　　本例在计算个人所得税时未考虑其他税、费。如果对租金收入计征营业税、城市维护建设税、房产税和教育费附加等，还应将其从税前的收入中先扣除后才计算应缴纳的个人所得税。
 

　　【经典例题】李某7月份将市区内闲置的一处住房出租用于他人居住，租期1年，每月租金2000元，房产原值70万元，当地政府规定减免比例为30%，可提供实际缴纳营业税和房产税的完税凭证(假定其他税费忽略不计)。7月发生漏雨修缮费1000元。则其7、8两个月应纳个人所得税是多少?

　　【答案】：7月租金应纳税=[2000×(1-3%-4%)-800-800] ×10%=26元

　　8月租金应纳税=[2000×(1-3%-4%)-200-800] ×10%=86元

　　【解析】：(1)个人但市场价出租的居民住房，营业税减按3%的税率，房产税减按4%的税率，个人所得税减按10%的税率;(2)财产租赁收入扣除费用包括：税费+修缮费+法定扣除标准;(3)允许扣除的修缮费用，以每次800元为限。一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。此题中的1000元修缮费7月扣了800元，8月扣了200元。