注会《经济法》第八章科目辅导(12)

(三)地役权

　　1、地役权概述

　　地役权，是指土地上权利人(包括土地所有人、建设用地的使用权人以及土地的承租人)，为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定得以利用他人土地的一种用益物权。其中为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。

　　与一般的用益物权不同，地役权具有从属性和不可分性。
 

　　(1)地役权不得与需役地相分离单独转让。地役权不得单独转让，不得单独设定抵押。
 

　　(2)所谓地役权的不可分性，是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。

　　提示：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。可见，我国对地役权的设定采用的是登记对抗主义。
 

　　2、地役权与其他用益物权的关系

　　(1)土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

　　解释：先设立地役权，后承包的，承包人享有地役权。
 

　　(2)土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　解释：先承包的，必须经承包人同意，才能设立地役权。
 

　　(3)以土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让。以土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
 

　　【例题1】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付 100 万 元 ， 乙公司在 20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的?

　　A、小区业主有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑

　　B、甲公司有权请求乙公司拆除超过6 米的建筑

　　C、甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑

　　D、甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过 6 米的建筑

　　【答案】：A

　　【解析】：甲乙双方的约定实为地役权合同，甲根据该合同享有眺望地役权，甲的土地是需役地， 乙的土地是供役地。地役权具有从属性，从属于需役地的所有权或使用权，《物权法》第 164 条 规 定 ：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让。”甲将全部房屋售出，意味着甲的建设用地使用权已经转让给了小区业主，甲的地役权也随之转让给小区业主。乙公司建造一栋 8 米高厂房的行为违反了地役权合同的约定，地役权人(小区业主)有权予以纠正， 因此本题应选 A 项，BCD 三项错误。
 

　　【例题2】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景。便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑;作为补偿，甲每年支付给乙4000元。甲、乙于4月1日签订了合同，并于4月10日进行了登记。两年后，乙将该建设用地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是(    )。

　　A、甲对乙的土地享有的地役权自4月1日设立

　　B、甲对乙的土地享有的地役权自4月10日设立

　　C、甲有权不让丙建高楼，但应每年向丙支付4000元

　　D、丙有权建高楼，但须补偿甲由此受到的损失

　　【答案】：AC

　　【解析】：(1)地役权自地役权合同生效时(4月1日)设立选项，故A正确;B错误;(2)建设用地使用权转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外，故C正确;D错误。
 

　　3、地役权的效力

　　(1)地役权人有利用供役地及从事必要附属行为的权利。

　　(2)地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

　　(3)如果地役权人滥用地役权或者约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。
 

　　4、地役权与相邻关系的区别

　　(1)相邻关系实质上是相邻不动产所有人或使用人行使权利的延伸或限制，而地役权是归属于需役地人的一种用益物权。

　　(2)两者的设立方式不同。相邻关系是法定的，其不需要通过登记程序。而地役权通常是由当事人各方通过合同约定设立，而且如果没有经过登记程序，不能对抗善意第三人。

　　(3)地役权是为了提供方便，而不是必须设立的;而相邻关系是必须设立的。

　　(4)相邻关系强调相邻，地役权不一定相邻。
 

　　【例题】根据《物权法》的规定，下列纠纷中，应当按相邻关系处理的是(   )。

　　A、甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷

　　B、甲村为了取水浇地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷

　　C、甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷

　　D、甲村在河流上流修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷

　　【答案】：ACD

　　【解析】：如果甲向乙、丙、丁支付补偿，属于地役权的范畴。