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听萌哥讲故事，轻松学注会《经济法》9季归来 9集海龟

来源：高顿网校 2015-04-09

　　 *9季归来

　　【*9集】海归

　　【关键词】买卖合同的风险承担、房屋租赁合同、物权变动的原因和效力、定金、违约责任

　　故事准备要开始了，Are you ready?

　　话说，时光荏苒，岁月如梭，时间已经到了2020年，凤姐作为一个海归（传言一说是从海南归来，另有传送实际上是从美国归来），意气风发，准备干一番大事业。

　　想来想去，是准备落户北京呢还是上海呢？经过一番权衡，凤姐选择了上海。原因在于：一是凤姐曾经在上海的世界五百强任职，对这个城市毫无陌生；二是北京空气不好，不利于自己柔嫩细腻的皮肤；三是北京交通拥堵，自己的时间相当宝贵，分秒必争啊；四是上海刚刚成立了自贸区，凤姐认为这是中国为了欢迎她而特意送上的礼物。

　　更重要的是：

　　“浪奔浪流万里涛涛江水永不休，

　　淘尽了世间事混作滔滔一片潮流，

　　是喜是愁浪里分不清欢笑悲忧，

　　成功失败浪里看不出有未有。”

　　这是在凤姐一直都憧憬有所作为的“上海滩”。

　　其实啊，凤姐还是很传统的，想着既然要在上海落户，就要先在上海买个房子，考虑到自己现在“高贵”的身份，先不要太高调，就先在市郊买一个精装修的两房吧。

　　于是开始看房………。

　　期间，被无良的房地产商骗了N次。让凤姐刻骨铭心的有这么几次：

　　有一家房产公司的广告上写着：“着名德国设计师设计，哥特式风格，紧邻中央商务区和中心政务区，繁华闹市，只要9888元。”凤姐大喜，赶紧打车过去，一看原来是“楼顶是尖的（叫哥特式风格）、边上有家银行和居委会（叫紧邻中央商务区和中心政务区）、边上有家小超市（美其名曰繁华闹市）”。

　　还有一次，凤姐在2路公交车上，突然看见一个大广告牌上写着“回归自然，享受田园风光；便利生活触手可及；浓厚人文学术氛围；拥抱健康，安享惬意；12880元，还在等什么？”。结果去了一看“是郊区乡镇（回归自然，享受田园风光紧），边上有家小卖店（叫便利生活触手可及），边上有家学校（称为浓厚人文学术氛围），边上有家诊所（叫拥抱健康，安享惬意）。”不是一般的坑爹啊。

　　期间，凤姐更是感叹，房价太贵了，中国的房子贵的不得了。相关部门不是一直在调控吗，并且说调控的效果有多么多么好，怎么还是贵的要人命啊。想当年，我在美国的时候，前有花园，后有泳池，从自己的别墅四楼可以直接360度螺旋（难度系数5.3）跳进泳池游泳，不要太开心呐。

　　二年后。

　　2022年7月10日，凤姐和秦桧签订了买卖合同，以500万的价格购买了一套两居室的精装修住房。当日，凤姐支付了40万定金。秦桧将房屋交付给凤姐。在此，根据规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分无效。

　　双方约定：凤姐应于8月1日前付清余款；秦桧应在收到余款后两日内办理房屋过户手续。7月15日，“菲特”袭来，上海突降特特大暴雨，该房屋被淹没，损失额达60万元。凤姐认为该损失应当由秦桧承担。没文化，真可怕，凤姐的主张显然不成立。根据规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。凤姐已经拿到房子了，风险由凤姐承担。

　　后经协商，凤姐支付余款，秦桧将房屋过户至凤姐的名下。

　　2023年11月1日，凤姐将房屋出租给宋江，约定租期1年，但双方未依法办理登记备案手续。租期届满后，宋江将房屋交还凤姐，但以房屋租赁合同未登记备案因而无效为由，拒绝支付所欠剩余租金。哎，可怜啊，连宋押司这种大方的人都拖欠租金？事实上，凤姐与宋江之间的租赁合同有效。根据规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

　　2024年4月1日，凤姐与晁盖订立房屋买卖合同，约定价款600万元。晁盖依约于4月5日付清了全部价款，凤姐将房屋钥匙交给晁盖。但凤姐与晁盖在办理过户登记时，登记机构因电脑系统发生故障停止办公，申请未被受理。因晁盖需截取生辰纲，双方遂约定待晁盖回来之后再办理房屋过户登记手续。此时，凤姐与晁盖之间的买卖合同有效。根据规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　2024年4月10日，不知凤姐、晁盖之间已签订房屋买卖合同的高俅向凤姐表示愿以650万元的价格购买其房屋。凤姐见高俅的价格相当靠谱，又迷恋高俅的权势和美色，旋即同意，即刻与高俅订立了房屋买卖合同。高俅于次日付清了全部房款。双方于4月15日办理完毕过户登记手续。此时，高俅取得了房屋所有权。根据规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。

　　4月20目，晁盖大胜归来，要求凤姐尽快办理房屋过户手续。凤姐告知晁盖已将房屋卖给他人，愿意退还晁盖600万元并要求解除合同。晁盖大怒当即拒绝，扬言将率梁山好汉踏平凤姐，并坚持要凤姐办理过户手续。5月10日，晁盖在确悉房屋已过户至高俅名下时，以自己与凤姐订约在先，凤姐、高俅之间的房屋买卖合同无效为由，要求凤姐、高俅退还房屋。高俅则认为，由于凤姐、晁盖未办理房屋过户手续，所以他们之间的房屋买卖合同尚未发生效力。看来，晁天王尽管穿越了，但是还没穿越彻底啊，不懂我们伟大的社会主义社会的法律啊。根据规定，在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形中，如果合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，可以请求追究出卖人的违约责任。在此，由于高俅已经依法取得该房屋的所有权，晁盖不能请求凤姐返还房屋，但有权要求凤姐承担违约责任。

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