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2015注册会计师《税法》知识点精讲:第八章(3)

来源：高顿网校 2015-04-27

　　第三节契税法

　　契税征税对象的规定

　　契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括：土地使用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换。

具体情况	契税征税对象	土地增值税征税对象
1.国有土地使用权出让	是	不是
2.土地使用权的转让	是	是
3.房屋买卖（含以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新房等视同房屋买卖行为）	是	是
4.房屋赠与（含获奖、继承方式）	法定继承不是，除此之外均是	赠与直系亲属、承担直接赡养义务人以及公益性赠与、继承不是，上述以外均是
5.房屋交换	是（等价交换免）	是（个人交换居住用房免）

　　契税的纳税人、税率和税额计算

　　(一)纳税人

　　契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

　　【归纳】对于转让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税情况如下表：

转让方

承受方

（1）营业税（转让无形资产、销售不动产）

（2）城建税和教育费附加

（3）印花税（产权转移书据）

（4）土地增值税

（5）企业所得税（或个人所得税）

（1）印花税（产权转移书据）

（2）契税

　　(二)税率

　　3%-5%的幅度比例税率。

　　【注意】个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭*10住房的，契税税率暂统一为1%。(全国一致)

　　(三)应纳税额计算

　　契税主要规定一览表见下表：

征税对象	纳税人	计税依据	税率	计税公式
国有土地使用权出让	承受方	成交价格	3%-5%的幅度内,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区实际情况确定	应纳税额=计税依据×税率
土地使用权转让	买方
房屋买卖	买方
房屋赠与	受赠方	征收机关参照市场价核定
房屋交换	付出差价方	等价交换免征契税；不等价交换,依交换价格差额

　　契税的税收优惠

　　(一)契税优惠的一般规定

　　1.注意规定中“免税”与“酌情减免”的差异。

　　2.个人购买住房有不同的契税优惠政策，其优惠前提都有“*9次”、“*10”等要求，应注意辨析：

个人购买住房	契税优惠政策
城镇职工按规定*9次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房）	免征契税
个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）*10住房的	减半征收契税
个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭*10住房的	减按1%税率征收契税

　　(二)契税优惠的特殊规定

特殊行为	具体情况	契税政策
企业股权重组	国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属	免征
企业股权重组	单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移的	不征
企业合并	合并的企业承受各方的土地、房屋权属的	免征
企业分立	分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的	免征

特殊行为	具体情况	契税政策
国有、集体企业出售	被售企业法人注销，且买受人与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，承受所购企业土地的	减半征收
国有、集体企业出售	被售企业法人注销，且与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，承受所购企业土地房屋权属的	免征
企业破产	债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的	免征
	非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的	减半征收
	非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的	免征

特殊行为	具体情况	契税政策
房屋的附属设施	承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的	征收契税
房屋的附属设施	不涉及土地使用权和房屋所有权变动的	不征
继承土地房屋权属的	法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地房屋权属的	不征
继承土地房屋权属的	非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地房屋权属，属于赠与行为的	征收契税
事业单位改制为企业	投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属	免征契税
	投资主体发生变化的，改制后的企业按照《劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属	免征契税
	投资主体发生变化的，与原事业单位30％以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属	减半征收契税

特殊行为	具体情况	契税政策
事业单位改制过程中	改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于契税减免税范围，	按规定缴纳契税
金融租赁公司售后回租业务	对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的	征收
金融租赁公司售后回租业务	对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属	免征契税
无实质性权属转移的房地产交易	单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移的	不征
无实质性权属转移的房地产交易	个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下的合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下的	免征契税

特殊行为	具体情况	契税政策
其他	国务院批准债转股企业，债转股后新设公司承受原企业土地、房屋权属的	免征
	对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位	免征
	企业改制重组，同一投资主内部企业之间土地、房屋权属的无偿划拨的	不征
房屋被征收的居民重置住房	①居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的 ②居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的	免征
房屋被征收的居民重置住房	①选择货币补偿用以重新购置房屋，购房成交价格超过货币补偿的差价部分 ②选择房屋产权调换，缴纳房屋产权调换的差价	征收

　　新增：

　　婚姻存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税——即：房产证上夫妻间加名免税。高顿网校注册会计师考试培训针对不同考生，提供注册会计师特色班（全国通用，3天取证）供您选择（90%核心考点秘诀，3天搞定会计证），【点击咨询】

　　契税的征收管理

基本要点	主要规定
纳税义务发生时间	签订合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天
申报交税期限	合同签订10日内
申报地点	土地、房屋所在地征收机关

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