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2015注册会计师《经济法》考点：特种买卖合同

来源：高顿网校 2015-05-20

　　(二)特种买卖合同

　　1.分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。分期付款要求买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。

　　2.凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。

　　3.试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，由出卖人确定。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。试用期间届满，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，应视为同意购买。买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖：

　　(1)约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物;

　　(2)约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物;

　　(3)约定买受人在一定期间内可以调换标的物;

　　(4)约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

　　4.招标公告在性质上属于要约邀请。投标人投标为要约，投标时投标人应当根据招标公告的要求作出意思表示。招标投标买卖的中标人在接到中标通知后，在指定的期间与地点与招标人签订书面合同，买卖合同正式成立。

　　5.商品房买卖合同

　　商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的买卖合同。商品房买卖合同包括期房买卖合同与现房买卖合同。

　　(1)销售广告的性质认定。

　　*9，有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力。

　　第二，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。

　　第三，第二点的内容即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。

　　(2)商品房预售合同的效力。

　　出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。

　　【相关考点】《物权法》规定，与当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　(3)被拆迁人的优先权。

　　拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

　　(4)商品房买卖中法定解除权的行使。

　　*9，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;

　　第二，因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

　　第三，房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的;

　　第四，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行;

　　第五，约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

　　(5)可以适用惩罚性赔偿金的情形。

　　在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金：

　　*9，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

　　第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;

　　第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

　　第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

　　第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　(6)商品房买卖合同与贷款合同的效力关系。

　　*9，贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。

　　第二，商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。

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