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注会解读系列17：税法之房产税法

来源：高顿网校 2015-07-01

　　2015年，高顿网校一如既往，为广大考生提供更加优质的注册会计师考试服务，让我们共同努力，2015年梦想成真！

　　房产税是税法小税种中较为重要的一个税种，与城镇土地使用税还有很多相似之处，但主要考点似乎不在税收优惠(因为税收优惠容易记住)。主要考点主要是涉及税率的计算型选择题，涉及到判断按照房产余值计征还是从租计征之问题，最后就是纳税义务发生时间会出判断型选择题(多选为主)。以下是本章详细内容：

　　一、纳税人：产权所有人、承典人;代管人、使用人。2009年起，“老外”也要交。还有哪个税“老外”也要交了?答案是：城镇土地使用税(2010年起)。

　　二、征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区。注意房产不等同于建筑物。

　　三、房产税之从价计征(税率1.2%)

　　按照房产原值一次减除10%——30%的扣除(损耗价值)后的余值，若为独立的建筑物，在进行扣除前先对房产的原值进行确定(即打折扣)。原值若明显不合理则需要评估，没有原值的由所在地税务机关参考同类房产的价值核定，10——30%的比例由省级人民政府确定。

　　四、投资联营的房产应纳房产税区分以下两种情况：

　　(一)以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计算房产税。

　　(二)对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。

　　五、融资租赁房屋应纳房产税

　　由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。理由在于融资租赁房屋实质上属于分期付款购买，所以不能按照从租计征，而应采用从价计征之计税形式。

　　六、房屋附属设备和配套设施计税

　　凡是以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，应计入房产原值，计征房产税。

　　更换时，可扣除原件价值。(合情合理)对易损常坏配件，更换与否对房产原值没有影响。(这是为了节省交易成本的需要)

　　七、房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用。

　　宗地容积率低于0.5的，按照房屋建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　八、居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人纳税，属于自营的，按照房产原值减除10%——30%后的余值计征，无原值或无法区分业主共有房产和其他房产的，由地方税务机关核定。出租的，按照租金收入计征。

　　九、出租房产之免收租金期不影响缴纳房产税。

　　十、【税收优惠】

　　(一)国家机关、人民团体、军队自用房产免征房产税。出租房产及其他非自用房产均应纳税。

　　(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位所有房产，本身业务范围内使用的房产免征房产税，其附属工厂、商店、招待所等用房，照章纳税。

　　(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但其附设的单位，如影剧社、饮食部、茶社、照相馆等使用的房产以及出租的房产，照章纳税。

　　(四)个人所有的非营业用的房产免征房产税，营业用房和出租用房照章纳税。

　　(五)央行(含外汇管理局)所属分支机构自用房产免征房产税。

　　(六)专门经营农产品的批发市场、农贸市场使用的房产，暂免征收房产税。

　　(七)供热企业为居民供热所使用的厂房继续免征房产税。

　　(八)商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产，免征房产税。

　　信仰提醒：此部分优惠其实很容易分辨，只要大概记住这些行业或企业即可，自用或自身需要的业务用房就免税，混在一起但能分开的就按比例，无法分开的，对不起，全纳税。这是税法的基本规矩，总之，鼓励纳税人核算清晰，以便该免税的免税，该纳税的纳税。

　　十一、房产税征收管理相关考点

　　(一)“之月”：纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。(其余一般为“次月”)

　　(二)“次月”：取证、使用、交付、验收、建成的“次月”。注意区分：自行新建房用于生产经营，是从建成之次月起缴纳房产税，只有将原有房产用于生产经营，才从生产经营“之月”起缴纳房产税。

　　(三)房产税按年计算、分期缴纳，具体由省级人民政府确定。(回顾一下：10——30%的比例由省级人民政府确定。)

　　(四)与城镇土地使用税有很多相似之处：1.按年计算、分期缴纳;2.纳税期限由省级人民政府确定。一个房子一个地，中国特色嘛，记住就好。

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