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注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的核算

来源：高顿网校 2015-08-06

　　投资性房地产的核算可以采用成本模式和公允价值模式分别进行核算，具体分析如下。

　　(一)采用成本模式核算投资性房地产

　　采用成本模式核算投资性房地产，可以分为初始计量、后续计量和处置三个步骤：

　　1.投资性房地产的初始计量

　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。不同来源的房地产其成本构成不同：

　　(1)外购的投资性房地产

　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　2.采用成本模式下的后续计量

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　在成本模式下，应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产计提折旧或摊销;存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　3.处置投资性房地产

　　企业出售投资性房地产应当将取得的收入计入其他业务收入，投资性房地产的账面价值计入其他业务成本，发生的应交营业税计入营业税金及附加。

　　(二)采用公允价值模式核算投资性房地产

　　采用公允价值模式核算投资性房地产，也可以分为初始计量、后续计量和处置三个步骤：

　　1.采用公允价值模式下的初始计量

　　(1)采用公允价值模式的前提条件

　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。在极少数情况下，已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明某项房地产在完成建造活动后首次转为投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。

　　采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

　　①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。

　　②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物;对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

　　(2)采用公允价值模式下初始计量的账务处理

　　外购和自建的投资性房地产在初始计量时，采用公允价值模式与成本模式入账价值的确定方法相同，不同点在于应设置“成本”明细科目，以便区分“公允价值变动”。

　　2.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销;在资产负债表日投资性房地产应当以公允价值计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

　　3.投资性房地产的处置

　　出售采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将出售收入计入其他业务收入，将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本;同时将原计入“公允价值变动损益”和“资本公积——其他资本公积”的金额转入其他业务成本，目的是调整到投资性房地产的原始成本。

　　具体账务处理是：按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目;按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时结转投资性房地产累计公允价值变动，若存在原转换计入资本公积的金额，也一并结转。

　　(三)投资性房地产后续计量模式的变更

　　1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积、未分配利润)。具体处理过程可在会计政策章掌握。

　　2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　(四)房地产用途的转换

　　1.成本模式下用途转换

　　(1)自用转为出租

　　①自用房地产转换为投资性房地产

　　企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

　　转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换目的确定标准主要包括：

　　a.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

　　b.投资性房地产转换为存货，转换日为租赁期届满、企业董事会或权力机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

　　c.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

　　d.自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。

　　企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按照固定资产、无形资产的账面价值转为投资性房地产的账面价值。(简称账面价值——账面价值)

　　2.公允价值模式下用途转换

　　(1)自用转为出租

　　房地产开发商将开发的商品房出租或企业将自用的建筑物、土地使用权出租，应按转换日的资产的公允价值作为投资性房地产的入账价值，公允价值与原账面价值之间的差额，如果公允价值大于账面价值，其差额计入“资本公积——其他资本公积”;如果公允价值小于账面价值，其差额计入“公允价值变动损益”。这样处理的目的，是为了防范企业通过转换用途来调增利润。(简称账面价值——公允价值)

　　(2)出租转为自用

　　企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。(简称账面价值——公允价值)

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