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2015年注册会计师《财务成本管理》：确定房产税的计税依据需注意的规定

来源：高顿网校 2015-10-08

　　1.对投资联营的房产的规定

　　对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。

　　假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。

　　假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。

　　【特别归纳】不同投资联营方式的相关税费计税规定辨析：

　　方式1.以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的

　　营业税：不征收

　　城建税和教育费附加、地方教育附加：不涉及

　　土地增值税：联营双方均为非房地产企业的，暂免征收;联营的企业属于房地产企业的，或房地产开发企业以其建造的商品房投资联营的，应当征收土地增值税

　　契税：以房产作投资、入股，视同房屋买卖，由产权承受方计算缴纳契税

　　房产税：按照房产计税余值从价计征

　　方式2.只收取固定收入，不承担联营风险的

　　营业税：按照“服务业——租赁业”的5%税率计征

　　城建税和教育费附加、地方教育附加：按照营业税税额及法定税率、征收比率计征

　　土地增值税：视同房地产出租，如果产权未发生转移，不征收土地增值税

　　契税：视同房地产出租，如果产权未发生转移，不征收契税

　　房产税：按照房产租金收入从租计征

　　2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定

　　根据财税〔2009〕128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　3.关于附属设备和配套设施的计税规定

　　一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

　　二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。

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