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2014年度注册会计师专业阶段经典案例：4

来源：高顿网校 2014-05-22

　　【案例4】(本小题17分)

　　2009年3月1日，甲房地产公司(简称甲公司)与乙建筑公司(简称乙公司)签订一份建筑工程承包合同，约定由乙公司承建甲公司开发的景明写字楼项目，工程价款5000万元，工期14个月。工程将要竣工时，甲公司因资金短缺，无力继续提供约定由其提供的部分建筑材料。鉴于双方的长期合作关系，乙公司遂以自有资金500万元购买部分建筑材料用于该工程，工程如期完成。对于乙公司的垫资，双方未作任何约定。工程竣工验收后，甲公司支付了3000万元工程款，剩余2000万元工程款及乙公司垫付的500万元建筑材料款尚未支付。

　　2010年6月22日，甲公司为投资其他房地产项目，以景明写字楼作抵押，向丙银行借款2、5亿元，同时办理了抵押登记。该借款到期后，甲公司因资金周转困难，未能全部偿还，尚欠丙银行借款本息2亿元。

　　2010年，乙公司开始涉足房地产开发业务，并于7月12日以2、3亿元的价格，从丁房地产公司(简称丁公司)处受让一块建设用地使用权，用于建设西山公寓住宅项目。乙公司在取得该块土地使用权时，向丁公司支付了1、3亿元土地转让金。根据双方约定，剩余1亿元转让金应于2011年5月31日前支付完毕。同时，甲公司以景明写字楼作抵押，为乙公司所欠丁公司的1亿元土地转让金提供担保，双方亦办理了抵押登记。

　　西山公寓项目竣工后，因市场低迷而滞销。为缓解困境，乙公司于2011年6月8日，以西山公寓作抵押，从戊银行处获得一笔借款，并办理了抵押登记。双方约定，一旦乙公司连续3个月不能偿还借款利息，戊银行即可行使抵押权。

　　2011年10月29日，吴某以110万元的价格购买了西山公寓住房一套，并一次性付清了房款。但乙公司未将该房屋已设定抵押的事实告知吴某。

　　甲公司因不能清偿到期债务，于2011年12月27日被人民法院裁定进入破产程序。在申报破产债权时，乙公司就其2000万元的工程余款和 500万元的垫资款、丙银行就甲公司尚未偿还的2亿元借款本息、丁公司就其1亿元土地转让金，均主张以景明写字楼拍卖所得价款全额优先受偿。景明写字楼拍卖所得价款为2、7亿元。

　　鉴于乙公司停止偿还借款利息已超过3个月，2012年3月20日，戊银行行使对西山公寓的抵押权，申请人民法院拍卖西山公寓。至此，吴某方知其所购商品房已被设定抵押，遂主张解除房屋买卖合同，要求乙公司返还110万元购房款并赔偿损失，此外，还要求乙公司另行支付110万元惩罚性赔偿金。

　　要求：

　　(1)甲公司所欠乙公司的2000万元工程余款能否从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿？并说明理由。

　　(2)甲公司所欠乙公司的500万元垫资款能否从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿？并说明理由。

　　(3)甲公司所欠丙银行的2亿元借款本息能否从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿？并说明理由。

　　(4)由甲公司担保的乙公司所欠丁公司1亿元土地转让金能否从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿？并说明理由。

　　(5)吴某是否有权解除与乙公司的商品房买卖合同？并说明理由。

　　(6)吴某是否有权要求乙公司返还110万元房款并赔偿损失？并说明理由。

　　(7)吴某是否有权要求乙公司支付110万元惩罚性赔偿金？并说明理由。

　　【案例4参考答案】

　　(1)甲公司所欠乙公司的2000万元工程余款不能从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿(或答：甲公司所欠乙公司的2000万元工程余款不具有优先受偿权)。根据合同法律制度的规定，建筑工程款就该工程折价或拍卖的价款优于抵押权和其他债权优先受偿。但是，该优先受偿权须在建设工程竣工之日或约定竣工之日起6个月内行使。乙公司主张优先受偿时，距竣工之日已超过1年，故不再享有优先权。

　　(2)甲公司所欠乙公司的500万元垫资款不能从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿(或答：甲公司所欠乙公司的500万元工程垫资款不具有优先受偿权)。根据合同法律制度的规定，承包人的工程垫资，若当事人没有约定，按照工程欠款处理，可就该工程折价或拍卖的价款优于抵押权和其他债权优先受偿。但乙公司主张权利时，距竣工之日已超过1年，故不再享有优先权。

　　(3)甲公司所欠丙银行的2亿元借款本息能够从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿。根据破产法律制度的规定，有抵押担保的债权人有权就抵押物的拍卖所得优先于普通破产债权人受偿。根据物权法律制度的规定，同一物上并存数个抵押权的，登记在先的抵押权优先于登记在后的抵押权得到清偿。丙银行的抵押权顺位先于丁公司的抵押权，故应从拍卖款中优先得到全部2亿元的清偿。

　　(4)乙公司所欠丁公司的1亿元土地使用权转让金不能从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿，只能部分优先受偿。根据破产法律制度的规定，有抵押担保的债权人有权就抵押物的拍卖所得优先于普通破产债权人受偿。根据物权法律制度的规定，丁公司的抵押权顺位低于丙银行(或答：丙银行的优先受偿权顺位在前)，故应在丙银行的债权得到满足后，就剩余拍卖款优先受偿。拍卖款为2、7亿元，全额偿还丙银行的2亿元后，剩下7000万元用于优先清偿丁公司的土地使用权转让金。

　　(5)吴某有权解除与乙公司的商品房买卖合同。根据合同法律制度的规定，若出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人有权解除合同。

　　(6)吴某有权要求乙公司返还110万元房款并赔偿损失。根据合同法律制度的规定，合同解除后，当事人有权要求恢复原状，并有权要求造成损失一方赔偿损失。乙公司恢复原状的方式即是返还购房款。

　　(7)吴某有权要求乙公司支付110万元惩罚性赔偿金。根据合同法律制度的规定，若出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金。吴某已支付全部房款，故可要求乙公司支付110万元惩罚性赔偿金。

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