2016年注会《经济法》易错题解析:房屋租赁合同

来源: 高顿网校 2016-06-28
2006年7月10日,甲与乙订立买卖合同,以500万元的价格向乙购买一套精装修住房。当日,甲支付了40万元定金,乙将房屋交付给甲。双方约定:甲应于8月1日前付清余款;乙应在收到余款后两日内办理房屋过户手续。7月15日,当地突降特大暴雨,该房屋被淹没,损失额达60万元。甲认为该损失应当由乙承担。8月1日,甲向乙支付余款时直接扣除60万元,仅付400万元,同时要求乙办理房屋过户手续。乙收到上述款项后拒绝办理房屋过户手续。后经协商,甲于8月20曰再向乙支付30万元,同日,乙将房屋过户至甲的名下。
2006年11月1日,甲将房屋出租给丙,约定租期1年,但双方未依法办理登记备案手续。租期届满后,丙将房屋交还甲,但以房屋租赁合同未登记备案因而无效为由,拒绝支付所欠剩余租金。
2008年4月1日,甲与丁订立房屋买卖合同,约定价款600万元。丁依约于4月5日付清了全部价款,甲将房屋钥匙交给丁。但甲与丁在办理过户登记时,登记机构因电脑系统发生故障停止办公,申请未被受理。因丁需紧急出差,双方遂约定待丁回来之后再办理房屋过户登记手续。
2008年4月10目,不知甲、丁之间已签订房屋买卖合同的戊向甲表示愿以650万元的价格购买其房屋。甲同意,即刻与戊订立了房屋买卖合同。戊于次日付清了全部房款。双方于4月15日办理完毕过户登记手续。
4月20目,丁出差归来,要求甲尽快办理房屋过户手续。甲告知丁已将房屋卖给他人,愿意退还丁600万元并要求解除合同。丁当即拒绝,坚持要甲办理过户手续。2008年5月10日,丁在确悉房屋已过户至戊名下时,以自己与甲订约在先,甲、戊之间的房屋买卖合同无效为由,要求甲、戊退还房屋。戊则认为,由于甲、丁未办理房屋过户手续,所以他们之间的房屋买卖合同尚未发生效力。
根据上述内容,分别回答下列问题:
(1)甲提出的60万元房屋损失应由乙承担的主张是否成立?并说明理由。
(2)甲于2006年8月1日向乙支付400万元房款后,乙是否有权拒绝为之办理房屋过户登记手续?并说明理由。
(3)甲与丙之间的房屋租赁合同是否有效?并说明理由。
(4)甲与丁之间的房屋买卖合同是否发生效力?并说明理由。
(5)甲与戊之间的房屋买卖合同是否有效?戊是否取得了房屋所有权?并分别说明理由。
(6)丁若请求人民法院判决甲返还房屋,能否得到支持?并说明理由。
(7)丁对甲的诉讼时效何时届满?并说明理由。
【答案】:
(1)甲的主张不成立。根据规定,标的物毁损、灭杀的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。(P355)在本题中,风险由甲承担。
(2)乙有权拒绝。在本题中,当事人在买卖合同中事先约定“乙在收到余款后2日内办理房屋过户手续”,由于甲在支付余款时直接扣除60万元不合法,应视为甲未按照合同约定付清余款,因此,乙有权拒绝为之办理房屋过户登记手续。
(3)甲与丙之间的租赁合同有效。根据规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。(P362)
(4)甲与丁之间的买卖合同生效。根据规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有约定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。(P306)
(5)①甲与戊之间的房屋买卖合同有效。根据规定,甲与戊之间的房屋买卖合同自确立时生效。(P334)②戊取得了房屋所有权。根据规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。(P305)
(6)不能得到支持。根据规定,在出卖人就同意标的物订立多重买卖合同的情形,如果合同均不具有合同法第52条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权,可以请求追究出卖人的违约责任。(P335)在本题中,由于戊已经依法取得该房屋的所有权,丁不能请求甲返还房屋,但有权要求甲承担违约责任。
(7)于2010年5月10日届满。根据规定,丁对甲的诉讼时效为2年,自丁知道其权利受到侵害之日(2008年4月20日)起计算;但是,2008年5月10日丁要求甲、戊退还房屋,引起诉讼时效中断。
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