<原创> 城市规划需要转让房产 土地增值税有优惠

城市规划需要转让房产土地增值税有优惠来源：中国税网作者：赵国庆日期：2007-11-29字号[ 大 中 小 ] 　　某工业企业2000年初在一经济开发区以出让方式取得一块土地并建有相关房屋。2003年，该地块附近新搬入一家大学，该大学准备征用这块土地，经政府出面沟通协调，该工业企业以900万的价格将房屋转让给该大学，该房屋的建设成本为300万元（含土地价值）。经评估，在该地段建造同样的房屋需800万元，该房屋为7成新。据此，该单位缴纳了如下税收：　　1、0x20营业税：900×5%=45　　2、0x20城建税、教育费附加：45×10%=4.5　　3、0x20印花税：900×0.05%=0.45　　4、0x20土地增值税：87评估价格：800×70%=560　　允许扣除的税金：45+4.5+0.45=49.95　　扣除项目合计：560+49.95=609.95　　增值额：900-609.95=290.05　　增值率：290.05/609.95=47.55%　　应纳税额：290.05×30%=87　　在房屋转让不久，该单位聘请的常年税务顾问到该企业进行服务。在查阅该企业房屋转让的相关资料时，发现该企业获得过一份开发区国土局向企业下发的一份通知，该通知称，因城市规划需要，该单位所在地块目前主要用于大学城开发，该区域内的工业企业应进行搬迁，国有土地部门将根据城市规划需要，依法收回土地并给予企业相应补偿。该企业说，正是看到了这份通知，考虑到政府收回土地一般支付的补偿费金额较低，且款项还不能及时收到。该企业直接就找到该地块附近的某大学，商谈将土地直接转让给某大学，经多次协商，该大学和政府也同意了这次土地转让行为。　　该税务顾问在研究了相关法律后告诉企业，该企业实际是可以免征土地增值税的。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回房地产免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条又进一步规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。该企业在获得上述信息后，将国土部门的通知书、规划局关于城市规划变更的相关文件提交给主管税务机关后，成功获得了87万元的土地增值税的退税。　　这一案例告诉我们，在遇到城市规划调整，企业需要搬迁时，企业不要只是被动的等政府收回土地，应积极主动寻求策略，获得利益*5化。一般城市规划调整，政府依法收回土地时，支付的补偿金比较低。企业在获取城市规划调整需要搬迁的政策后，可以尽早筹划，比如可以直接将房产转让给符合规划的企业（但这是双方的转让可能要获得政府的同意），或更积极的为政府寻找到符合城市规划条件的企业，即承担招商引资的角色，然后和政府协商直接将土地直接转让给企业，这样不仅能获取更多转让收益，同时其自行转让房地产的行为也能获得土地增值税的减免。（作者系中国税网特约研究员）