<[*{7}*]> 企业为员工购房的税收安排（下）

企业为员工购房的税收安排（下）来源：中国税网作者：龚厚平日期：2008-04-21字号[ 大 中 小 ] 　　企业为员工购房的税收安排，除本版4月7日讨论的两种方案外，还一个经常被运用的方案。　　方案三　　首先以企业的名义购置商品房，所购房屋发票和产权证均为企业（此时由企业负担契税18000元）。6年后，企业再将房产赠与梁某。假设该住房公司按政府规定价格租给梁某使用，年租金12000元，该处房屋的土地使用税8000元/年。　　此方案中，公司涉及营业税及附加、印花税、契税、房产税、土地使用税和企业所得税，梁某个人涉及印花税、个税和契税。下面分别计算：　　1．企业税负分析　　（1）外购及使用的税负分析：　　①印花税：600000×0.05%＝300元（印花税计入房屋原值中计提折旧）。　　②契税：600000×3%＝18000元。（契税计入房屋原值中计提折旧，房屋固定资产的入账价值为600000＋300＋18000＝618300元。）　　③企业所得税，按20年折旧，残值率为5%，年折旧为29369[＝（600000＋300＋18000）×（1－5%）÷20]元。　　企业所得税支出为＝－29369×25%×（P/A，6%，6）＝－7342.25×4.91732＝－36105元。　　④外购及折旧抵税税负小计：－36105＋300＋18000＝－17805元。　　（2）公司持有住房期间的税负分析：　　①营业税及附加根据《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）*9条：“对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。”规定，免税。　　②房产税根据财税[2000]125号*9条免税。　　③土地使用税每年8000元。　　④企业所得税12000×25%－8000×25%＝1000元/年。　　⑤持有税负折现：（1000＋8000）×（P/A，6%，6）＝9000×4.91732＝44256元。　　（3）6年后无偿赠送时税负分析：　　①营业税及附加根据《营业税暂行条例实施细则》（财法字[1993]40号）第四条：“单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。”和《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”　　应纳税额：（1100000－600000）×5%×（1＋7%＋3%）＝27500元。　　②印花税1100000×0.05%＝550元。　　③土地增值税根据《土地增值税暂行条例实施细则》财法字[1995]6号第二条：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”但因为题中赠与的主体不合免税的规定，所以应缴纳土地增值税。假设旧房的重置成本评估值（不含土地价款）为100万元，成新率为70%，评估费为1万元。　　根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。　　因此，土地增值税在扣除金额中包括重置成本、土地取得价、营业税及附加、印花税和评估费，但不能扣除购置时已缴的契税和印花税。　　土地增值税扣除金额：1000000×70%＋100000＋27500＋550＋10000＝838050元，土地增值额为1100000－838050＝261950元，增值率为261950÷838050×100%＝31%，企业应纳土地增值税为261950×30%＝78585元。　　④企业所得税根　　据《关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）第二条：“关于企业捐赠：企业将自产、委托加工和外购的原材料、固定资产、无形资产和有价证券（商业企业包括外购商品）用于捐赠，应分解为按公允价值视同对外销售和捐赠两项业务进行所得税处理。企业对外捐赠，除符合税收法律法规规定的公益救济性捐赠外，一律不得在税前扣除。”　　单位无偿捐赠不动产视同销售不动产确认应纳税所得，计算缴纳企业所得税：1100000（收入）－[618300（房屋原值）－29369×6（房屋折旧）－78585（土地增值税）－27500（营业税及附加）－550（印花税）－10000（评估费）]×25%＝135320元。　　非公益性捐赠应纳税额为（618300－29369×6＋78585＋27500＋550＋10000）×25%＝139680元，企业赠与梁某应负担的企业所得税小计为135320＋139680＝275000元。　　⑤企业赠与时的税负和评估费折现值为（27500＋550＋78585＋275000＋10000）×（P/F，6%，6）＝391635×0.704961＝276087元。　　（4）企业税负总计：－17805＋44256＋276087＝302538元。　　2．个人税负分析　　（1）个人所得税根据《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）：第二条第二款“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税”。可以看出：个人受赠房屋的个人所得税暂缓缴纳，等待梁某将来转让时才缴纳。　　（2）印花税1100000×0.05%＝550元。　　（3）契税1100000×3%＝33000元。个人税负折现为（550＋33000）×（P/F，6%，6）＝33550×0.704961＝23651元。　　3．方案三企业和个人总体税负为302538＋23651＝326189元　　结论：方案一为备选方案，税负为－4654元，方案二次之，税负为11846元，方案三最不划算，税负为326189元。　　最后，我们应注意其他一些非涉税事项。方案一中，从法律上讲该房子一被购买就是梁某的了，只是可能公司要保留房产证与土地证。根据方案三，从法律上看，房产属于梁某，但同时还有借条约束梁某。方案二的税收成本只比方案一增加了16500多元。站在风险（若服务少于6年，则均涉及过户至公司的税费。在这种情况下，有借条则可以更多地保护公司的利益）控制的角度看，可能方案三更好一些。