<原创>企业所得税汇算清缴：房产企业收入、成本确认应注意的问题

企业所得税汇算清缴：房产企业收入、成本确认应注意的问题来源：中国税网作者：冯建华日期：2014-04-18字号[ 大 中 小 ] 　　房地产开发企业收入和成本的确认有其特殊性，应引起有关人员的注意。　　一、销售收入确认的特殊考虑　　进行年度企业所得税汇算清缴，首先就要对收入进行确认。　　《会计准则第16号——收入》第四条规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：　　（1））企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；　　（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；　　（3））收入的金额能够可靠地计量；　　（4）相关的经济利益很可能流入企业；（超过50%）　　（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。　　税法上对企业销售收入的确认条件与会计有些差异。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）*9条规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：　　（1）商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；　　（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；　　（3）收入的金额能够可靠地计量；　　（4）已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。　　因此，对一般的商品销售而言，企业会计核算时执行《会计准则第16号——收入》的有关规定，在税收收入的确认上适用国税函〔2008〕875号文件的有关规定。　　房地产企业销售的房屋也是一种商品，且国家税务总局对房地产企业的所得税处理还作出过专门规定。2009年3月国家税务总局下发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称“国税发〔2009〕31号”）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。　　从这里可以看出，销售一般商品会计和税法确认收入时都会考虑企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，而国税发〔2009〕31号只强调签订合同，不强调商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。因此房地产企业收取款项，只要是与客户签订了正式的《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，就应该确认为税法上的房地产销售收入。　　房地产企业会计核算时，把已交房的收入确认在“营业收入”内，把未交房的收入记载在“预收账款”内。　　二、销售成本的确认　　房地产企业销售的商品包括期房和现房。它们对成本的确认也是不同的。　　案例：某房地产开发经营企业只进行一个项目的开发，会计核算时将所有销售收款都通过“预收账款”核算：　　2011年开始预售，取得预收账款4000万元，项目所在地税务机关确定的预计计税毛利率为15%.　　项目于2012年年初完工。当年实际交房20000平方米，平均单位售价6000元，单位计税成本5000元，上年度收取预收账款的客户全部交房。年末预收账款为零。　　假设该房地产企业销售商品房需要缴纳：5% 的营业税（按收取的购房款总额计算）；同时对按普通住宅3%的比例预缴土地增值税。以缴纳的营业税为基础再缴纳7%的城建税、3%教育费附加、2%的教育费附加。（其他税收暂不考虑）　　该企业2012年将已经缴纳的营业税600万元、城建税42万元、教育费附加18万元、地方教育费附加12万元、土地增值税360万元，全部计入“营业税金及附加”。　　2011年末“应交税费”借方有缴纳的营业税200万元、城建税14万元、教育费附加6万元、地方教育费附加4万元、土地增值税120万元。　　（一）收入在完工前取得的，按预计毛利率申报纳税　　国税发〔2009〕31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。　　第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。　　该项目2011年由于没有达到完工标准，则在进行企业所得税汇缴时，销售收入按“预收账款”4000万元确认，预计毛利额600万元（4000×15%），扣除已缴纳没有转入“营业税金及附加”的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税计344万元，则计入年度应纳税所得额的金额为256万元（600-344）。　　（二）收入在完工后取得时，按实际的毛利率申报纳税　　国税发〔2009〕31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （1） 开发产品竣工证明资料已报房地产管理部门备案； （2） 开发产品已开始投入应用。；（3） 开发产品已取得了初始产权证明。　　2010年5月下发的《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）对国税发〔2009〕31号第三条进一步明确规定：“房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。”　　根据上述标准进行判断，在符合完工条件时，要及时取得成本费用发票，以便计算项目计税成本。　　2012年该项目销售收入为120000000元（6000×20000）；销售成本为100000000元（5000×20000）。分别填在附表1（收入明细表）的第4行和附表2（成本费用明细表）的第3行。　　同时对2011年底项目预收账款的累计纳税调增额256万元在2012年度汇缴时纳税调减。不过“预收账款”及纳税调整额在两个年度如何填报，全国各地的税务机关有不同的填法，纳税人应注意当地主管税务机关的规定。