<[*{7}*]> 房产视同销售如何调整应纳税所得额？

房产视同销售如何调整应纳税所得额？来源：中国税网作者：梁涛　陈萍生日期：2007-11-28字号[ 大 中 小 ] 　　问：2006年，我公司（房地产开发）将一套成本价值200万元，销售价值为250万元的开发产品房屋转作企业固定资产办公使用。在所得税汇算清缴时，公司按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定要求，将开发产品转作固定资产要视同销售进行所得税处理。但是，在调整应纳税所得额时，却出现了两种不同的理解结果：一种是直接将销售价减去成本价，调增应纳税所得额50万元（250－200）；另一种是按照实际销售可以实现的利润，即将销售价减去成本和相应的税费（实际不缴纳），调增应纳税所得额。如果实际销售的话，该开发住房应该缴纳营业税为：250×5%＝12.5（万元），应缴纳城市维护建设税及教育费附加为（税率和征收率分别为7%和3%）：12.5×（7%＋3%）＝1.25（万元），因此，应该调增应纳税所得额为36.25万元（250－200－12.5－1.25）。按照后一种方法，企业可以少调增应纳税所得额13.75万元，当年度可以少缴纳企业所得税45375万元（137500×33%）。请问：到底哪一种调整方法符合税法规定呢？　　答：按照国税发〔2006〕31号规定，房地产企业将开发产品转作固定资产，所得税方面要视同销售处理。同时，《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字〔1996〕079号）也规定，企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。文件在所得税方面规定了要视同对外销售处理，对于缴纳增值税产品来说，由于增值税属于价外税，因而，视同销售实现的利润即需要调整的应纳税所得额只有一种计算结果。但是，对于缴纳营业税的产品来说，由于营业税属于价内税，且营业税方面却没有规定要视同销售缴纳营业税（捐赠除外），因而，营业税产品视同销售实现的利润就存在上述两种理解而产生的不同计算结果。　　从合理性角度考虑，企业视同销售实现的利润应该与实际销售时实现的利润一致才合理。如果视同销售实现的利润反而大于实际销售实现的利润，就明显存在不合理的因素。《财政部关于自产自用的产品视同销售如何进行会计处理的复函》（财会字〔1997〕26号）对此有规定，企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告样品、职工福利奖励等方面，是一种内部结转关系，不存在销售行为，不符合销售成立的标志；企业不会由于将自己生产的产品用于在建工程等而增加现金流量，也不会增加企业的营业利润。因此，会计上不作销售处理，而按成本转账。但“按税收规定需要缴纳所得税的，还应将该项经济业务视同销售应获得的利润计入应纳税所得额，据以缴纳所得税”。从“视同销售应获得的利润”分析，应该是第二种理解更符合政策的规定。　　视同销售调整的应纳税所得额属于时间性差异，可以在以后实际使用或消耗时转回，因而，需要对视同销售的产品计税价值进行确定。特别是作为本例，如果没有考虑营业税金及附加13.75万元，则视同销售需要调增的应纳税所得额为50万元，其产品转作资产的计税价值为250万元，可以按250万元摊销或计提折旧；如果视同销售需要调增的应纳税所得额为36.25万元，则该资产的计税价值为236.25万元（200＋36.25），可以按236.25万元摊销或计提折旧。