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2015年初级经济师考试财政税收强化讲义(37)

来源：高顿网校 2015-04-30 16:26

　　契税

　　契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

　　1、契税属于财产转移税;2、契税由财产承受人缴纳。

　　一、契税的纳税人和征税范围

　　(一)纳税人

　　在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　为了体现公平税负，增加财政收入，修订后《契税暂行条例》把国有经济单位也作为纳税人，纳入了契税的征税范围。

　　(二)征税范围

　　契税的征税对象是发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括:

　　1.国有土地使用权出让。

　　对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让。

　　2.土地使用权转让。包括以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权转让不包括农村集

　　体土地承包经营权的转让。

　　3.房屋买卖。以下几种特殊情况，视同买卖房屋。

　　(1)以房产抵债或实物交换房屋。均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

　　(2)以房产作为投资或作股权转让。视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。

　　以自有房屋作股权投入本人经营企业，免纳契税。

　　(3)买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

　　4.房屋赠与。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。

　　5.房屋交换。双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

　　6.企业改革中有关契税政策。

　　7.房屋附属设施有关契税政策:

　　(1)对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库飞自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

　　(2)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

　　(3)承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　二、契税的税率

　　契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%-5%

　　三、契税的计税依据和应纳税额的计算

　　(一)计税依据

　　1.土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

　　3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

　　4.出让国有土地使用权的，其契税计税依据价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

　　5.土地使用者将土地使用权及所附属建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

　　(二)契税的应纳税额的计算

　　应纳税额的计算公式为:应纳税额=计税依据×税率

　　四、契税的减免

　　(一)契税，减免的基本规定

　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

　　2.城镇职工按规定*9次购买公有住房的免征契税。

　　3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

　　4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

　　5.承受荒山、荒沟飞荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

　　6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合

　　国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税。

　　(二)财政部规定的其他减征、免征契税的项目

　　1.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购买成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部'分征收契税。

　　2.对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

　　3.对国家石油储备基地*9期项目建设过程中涉及的契税予以免征。

　　4.以上经批准减税、免税的纳税人，改变有关土地、房屋用途的，不再属于减免税的范围，应当补缴已经减免的税款。纳税义务发生的时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

　　5.符合减免税规定的纳税人，应在土地、房屋权属转移合同生效10日内向土地、房屋所在地的征收机关提出减免税申报。自2004年10月1日起，计税金额在10000万元(含10000万元)以上的减免，征收机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。

　　6.从2007年8月起，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住

　　房房源的，免征契税。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

　　7.从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%

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