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法拍房土地增值税怎么算？法拍房过户涉及的税种？

来源： 高顿网校 2020-06-17
法拍房土地增值税怎么算？
 
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定： 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
法拍房过户涉及的税种？
法拍房过户涉及的税种包含契税、增值税、个税，有些房源比如公房、经济适用房会多出土地出让金等。
契税是最简单的，天经地义买家付的，买家因是自然人和企业不同，税率就变化了。哪怕买家就是自然人，购房大小，税率又不同了，当然这里谈的只是上海的情况。
增值税，复杂了。是否有二次过户问题，那就要缴纳2次了。原房主是自然人或企业，增值税那简直天差地别。当然，目标房源房龄也决定了增值税的多少。因此，对于老房龄的法拍房，竞买人就要当心了。
个税，这个本不是坑，却慢慢变成大坑了。按照法律规定，个税应该是卖家付，也就不存在买家碰坑的问题了。法院又开始添乱了。法院公告会公示清楚：税费各付和税费全付。不幸的是，税费由下家全付占据了大多数。也就是说，个税也由买家来支付。个税取决于该房产的来源，若不幸碰上了遗产继承或者房产赠与而来，个税落到买家身上那将是天文比例，只有弃保证金，落荒而逃。
土地出让金往往是公房和经济适用房才会出现，要补交当时因是划拨所得土地而未缴纳的土地使用费。
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