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广州实务税务技巧：房地产企业土地增值税偷、漏、避税常用手法(二)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7广州实务税务技巧相关内容房地产企业土地增值税偷、漏、避税常用手法(二)总结如下：
　　所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。
　　十七、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除
　　如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣聚计算的基数。
　　十八、公共设施的成本费用全额扣除
　　部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》（国税发[2009]31号）的规定：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
　　十九、利用关联方交易进行利润转移
　　目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。
　　二十、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款
　　建议投资人或合作双方，留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以避免合作双方不必要的经济纠纷。待税款清算结束后双方再将余额进行分配。
　　二十一、小结
　　对房企现行土地增值税偷、漏、避税手段归纳和揭示，其目的是进行先期税负风险提示，根据操作实务得到预先防止，协助企业与相关机构进行沟通，及时采取应对措施，化解项目先期税负险，有效解决商业目的与税务目的之间的分歧。
　　房地产开发企业应当根据企业自身实际及其经营特点，通过利用税收优惠政策和分析研判税法的漏洞、不足，合理选择会计处理技术，应对税务机关的例行检查和税款清算。在充分理解税收政策的同时，进行必要，合理的税收筹划，尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。
 　　　　
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