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焦作实务税务技巧：房地产企业计税政策的重点和难点(二)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7焦作实务税务技巧相关内容房地产企业计税政策的重点和难点(二)总结如下：
　　。
　　如果开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收入，其余都是按照买断价确认收入。
　　B公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2009年9月B公司将开发产品销售清单提交甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理为：
　　借：银行存款 900万元（按买断价计算）
　　贷：销售收入 900万元。
　　正确的处理：B公司代理业务营业额应为1000万元（开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收入）。
　　（三）超基价分成方式
　　税险关键点在于开发商支付给受托方的分成额不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支（好比收支两条线）
　　例如， C公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理如下：
　　借：银行存款　900万元（按保底价计算）
　　贷：销售收入　900万元。
　　正确的处理：C公司代理业务营业额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支，好比收支两条线。
　　（四）包销方式
　　包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定 确认收入的实现；
　　包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入之和。
　　例如，　D公司采取包销方式。合同约定：D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2009年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。
　　甲公司账务处理如下：
　　借：银行存款　765万元
　　贷：销售收入　765万元
　　正确的处理：D公司代理业务营业额为4500×（1700＋300）＝900（万元）。
　　这里有个问题需要注意：如果房产公司将房产低价卖给公司股东，在做汇算清缴的时候要按公允价格进行调整。因为，《企业所得税法实施条例》第109条　关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：
　　三、预租及租金收入
　　1、企业所得税的处理
　　（1）《企业所得税条例》第19条规定：按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。我们所称的?°收付实现制?±并非是实际收到钱，而是合同上规定的收款日期，体现了纳税必要资金的原则。
　　（2）《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 （国税函[2010]79号）规定：
　　根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。本条实际上是对《企业所得税条例》第19条规定的实质性改变。法律用语表述为“可”，意味着企业可以有选择权。企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。
　　例如：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。
　　会计处理：2009年确认100万租金收入。
　　税法处理：可以有两种选择：
　　1、根据国税函[2010]79号的规定，企业可以在2009年纳税申报表时，确认100万租金收入，这样税法同会计就没有差异了。
　　2、根据《企业所得税条例》条例第十九条的规定确认300万租金收入，这时税法同会计就存在差异了，企业应在2009年纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额调增200万元。2010、2011两个年度应该调减100万元。
　　租金：未按权责发生制原则确认的收入
　　会计处理：
　　借：银行存款300
　　贷：其他业务收入100
　　预收账款200
　　税务处理：根据企业所得税法实施条例第19条：税法应当确认300万元缴纳企业所得税。纳税调增200万元。
　　2008年申报：
　　附表一第5行填报100万元，结转到主表第1行填报100万元营业收入。
　　附表三第5行[/url]“未按权责发生制原则确认的收入”第3列填报200万元，结转到主表第14行纳税调增200万元。
　　2009年、2010年纳税调减
　　借：预收账款100
　　贷：其他业务收入100
　　税务处理：纳税调减2009年度应纳税所得额100万元。
　　申报：附表一第5行填报100万元，结转到主表第1行填报100万元营业收入。
　　附表三第5行“未按权责发生制原则确认的收入”第4列填报100万元，结转到主表第15行纳税调减100万元。
　　四、视同销售收入
　　（一）企业所得税视同销售的原则：
　　《企业所得税法实施条例》第二十五条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
　　企业所得税视同销售的原则：资产所有权属已发生改变
　　（国税函[2008]828号）的规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
　　1、用于市场推广或销售；
　　2、用于交际应酬；
　　3、用于职工奖励或福利；
　　4、用于股息分配；
　　5、用于对外捐赠；
　　6、其他改变资产所有权属的用途。
　　属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
　　国税函[2008]828号文件[/url]的利好在于自2008年1月1日起执行。对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。 也就是说，即使房地产企业在2008年以前自产自用没有视同销售，2008年以后也不需要补视同销售。
　　这里需要注意的是由于自产自用没有视同销售，因此不能增加计税基础。
　　例如：某房地产企业将成本为100，市场价为150的商品房用于本企业的固定资产。
　　2008年以前的
　　税务处理
　　借：固定资产100
　　贷：开发产品100
　　1、视同销售50（150-100）
　　2、增加计税基础50
　　折旧150（ 100+ 50）
　　2008
 　　　　
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