更多服务 高顿项目
国内财会
国际财会
金融证书
公务员
考研
继续教育
在职硕博
学历学位
国企求职
军队文职
职业提升
语言培训
出国留学
报考指南 报考查询 招生简章 分数线 考试日历 资料中心 备考经验 择校择专 院校排名 全部

鹤壁实务税务技巧：房地产企业计税政策的重点和难点(三)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7鹤壁实务税务技巧相关内容房地产企业计税政策的重点和难点(三)总结如下：
　　年以后的
　　税务处理
　　借：固定资产100
　　贷：开发产品100
　　1、不用视同销售
　　2、不增加计税基础
　　如果用150提折旧 就是多列支出。
　　国税发【2009】 31第七条规定： 企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定
　　无偿赠送企业所得税的处理 ：
　　例：卖房子赠送送家电、家俱，房屋销售合同价款100万元，售房合同中说明交房标准送家电、家俱，家电、家俱的购进价格为10万元，即其公允价值为10万元，房屋的公允价值可推定为90万元。成本50万。
　　国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
　　（1）借：银行存款100万
　　贷：主营业务收入——房屋90万
　　主营业务收入——家电、家俱10万
　　（2）借：主营业务成本——房屋50万
　　主营业务成本——家电、家俱10万
　　贷：库存商品 60万
　　五、股息红利收入
　　新企业所得税法第二十六条企业的下列收入为免税收入：
　　（一）国债利息收入；
　　（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；
　　（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；
　　（四）符合条件的非营利组织的收入。
　　1、 国税函[2010]79号四、关于股息、红利等权益性投资收益收入确认问题
　　被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
　　但是，以未分配利润转股本计税基础可以提高， 未分配利润转股就应该分解为红利分配+增资来处理。
　　2、 股息红利所得确认时点：
　　《企业所得税法实施条例》第17条第2款：
　　股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。
　　国税函[2010]79号
　　四、关于股息、红利等权益性投资收益收入确认问题
　　企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。
　　被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。
　　3、权益法下股息红利所得的填表注意事项？
　　例：A房地产公司2005年分别购入甲企业和乙企业各25%的股权，并都采取权益法进行核算。假设A公司2008年利润总额为100万元，不考虑填报其他生产经营活动产生的申报数据。甲企业2008年实现利润100万元；乙企业2008年亏损60万元；2008年甲企业宣布分配2007年度利润合共88万元，A公司可分得22万元。
　　会计核算：
　　A公司按照权益法核算，应按照享有的被投资企业份额确认投资损益，因此应确认投资甲企业取得投资收益25万元（100万元×25%），确认投资乙企业应分担的投资损失15万元（60万元×25%），并计入当年的利润总额。
　　25-15=10
　　税法规定：
　　A公司持有的甲企业、乙企业股份期间，未被投资企业宣布分配的利润或当年的亏损，税收不予确认。当年被投资企业宣布分配的股息22万元，应确认为投资收益，符合《企业所得税实施条例》第八十三条规定条件的，可确认为免税收入。
　　权益法下分回股息红利所得的填表注意事项？
　　1081号文件中的填表说明，附表三数字并不完全取决于附表十一。只是分析填列。
　　依据如下：
　　第7行“6.按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益”：第3列“调增金额”填报纳税人应分担被投资单位发生的净亏损、确认为投资损失的金额；第4列“调减金额”填报纳税人应分享被投资单位发生的净利润、确认为投资收益的金额。
　　本行根据附表十一《长期股权投资所得（损失）明细表》分析填列。
　　因此，申报表是倒着做的
　　第 1步：填附表（十一） ，解释清楚会计和税法的差异是12
　　注意:附表（十一） 的第6列(7+14)是错误的,
　　14列不是股息红利收入,第6列不用填，只填7、8、9列
　　第 2步：填附表5：免税收入填22
　　第3步：填附表3（1）在附表3第7行第3列按权益法核算的长期股权投资持有期间的投资损益调增12万元，不能填22，关键点4、填主表,申报表是倒着做的
　　（2）14行加：纳税调整增加额12万元（填附表三）
　　（3）15行减：纳税调整减少额22万元（填附表三）
　　第4步填主表
　　第二部分：计税成本政策的重点难点
　　一、土地成本的确定
　　(一)招、拍、挂拿地方式土地成本的确定
　　所谓“招、拍、挂”程序，是指招标、拍卖和挂牌出让的简称
　　出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本。
　　这里需要注意的是：企业招拍土地后，政府给予的土地返还款不得冲减土地成本，而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。
　　(二)购买转让土地方式取得土地成本的确定
　　买方直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，是最干净拿地方式。买方必须要求卖方提供发票，不能自己去开发票回来。
　　例如：甲公司以8000万从乙公司取得了一块坐落于A区的土地，但乙公司未提供发票。
　　后甲公司从B区的税务局代开了8000万的发票，并交纳了400万的税费。
　　这8400万能进土地成本吗？
　　甲公司违反了两个行为;
　　1、未按规定取得发票,导致对方少缴税款。
　　按《发票管理办法》第四十一条　违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款处理；
　　2、虚开发票.虚开发票8000万不可以税前扣除.
　　《发票管理办法》　第二十二条任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：
　　（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
　　（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
　　（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。
　　(三)购买股权方式取得土地成本的确定
　　这里需要注意的是股权溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除。
　　(四）以拆迁安置方式取得土地成本的确定
　　房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：
　　1、作价补偿形式。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。
　　这里房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是不需要取得发票的。
　　根据征管法第21条，企业根据货物或劳务必须依法取得发票，才能税前扣除，但非购销业务不
 　　　　
　　扫一扫微信，学习实务技巧
　　　
　　高顿网校特别提醒：已经报名2014年财会考试的考生可按照复习计划有效进行！另外，高顿网校2014年财会考试高清课程已经开通，通过针对性地讲解、训练、答疑、模考，对学习过程进行全程跟踪、分析、指导，可以帮助考生全面提升备考效果。
 
版权声明：本条内容自发布之日起，有效期为一个月。凡本网站注明“来源高顿教育”或“来源高顿网校”或“来源高顿”的所有作品，均为本网站合法拥有版权的作品，未经本网站授权，任何媒体、网站、个人不得转载、链接、转帖或以其他方式使用。 经本网站合法授权的，应在授权范围内使用，且使用时必须注明“来源高顿教育”或“来源高顿网校”或“来源高顿”，并不得对作品中出现的“高顿”字样进行删减、替换等。违反上述声明者，本网站将依法追究其法律责任。 本网站的部分资料转载自互联网，均尽力标明作者和出处。本网站转载的目的在于传递更多信息，并不意味着赞同其观点或证实其描述，本网站不对其真实性负责。 如您认为本网站刊载作品涉及版权等问题，请与本网站联系(邮箱fawu@gaodun.com，电话：021-31587497)，本网站核实确认后会尽快予以处理。
展开全文 咨询在线
严选名师 全流程服务
其他人还搜了 热门推荐

高顿教育 > 会计实务 > 初级实务

一键下载高顿教育App累计下载用户：2000万+