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商丘实务税务技巧：房地产企业计税政策的重点和难点(四)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7商丘实务税务技巧相关内容地产企业计税政策的重点和难点(四)总结如下：
　　得依据发票税前扣除。
　　另外，根据营业税暂行条例实施细则
　　条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合 法有效凭证），是指：
　　（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
　　（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
　　（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
　　（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
　　因此，要判定收款方取得收入是否应纳流转税，来决定支出是否应取得发票：
　　（1）收款方取得收入应缴流转税，一定要取得发票，作为合法、有效凭证
　　（2）收款方取得收入不纳或法定减免免流转税，应凭收据和合同或协议等法律文件，作为合法有效凭证
　　对于拆迁补偿费，房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：
　　A．政府规定的拆迁补偿费标准的文件
　　B．被拆迁人签字的收款收据或收条
　　C．被拆迁户的门牌号码
　　D．被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议
　　另外，取得的青苗补偿费不征营业税也就不需要发票。
　　根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）文件规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。
　　根据上述规定，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，青苗补偿费不属于按照国税函发[1997]87号文件规定应该征收营业税的情形，而按照国税函[2008]277号文件规定属于不征收营业税的情形，因此，对土地承包人取得的青苗补偿费收入不征营业税，不征营业税也就不需要发票。
　　2、产权调换形式。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一” 实物补偿形式 。
　　如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，
　　一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。
　　另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。
　　也就是说：
　　回迁房和其他的商品房一样，成本也分为两个方面
　　1、建筑成本等
　　2、以房换地按房屋公允价值计算的土地成本，注意这里以房换地要按公允价值计算。
　　会计的规定：
　　以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用上述《企业会计准则第7号-非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。企业所得税方面可以该资产的公允价值为计税基础。
　　所得税实施条例第66条（3)的规定：
　　通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础 。
　　例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本(土地出让金)2亿元，建筑施工等其他开发成本1亿元，总可售面积8万平米。
　　第1：支付建筑施工等其他开发成本1亿元
　　第2、拆迁补偿费支出：5000*8000=4000万元
　　（注意：这里的拆迁补偿费不是拆迁户5000平米的，而是整个楼盘的，拆迁补偿费支出要按总可售面积计算分摊。）
　　视同销售收入： 5000*8000=4000万元
　　第3、单位可售面积计税成本=（土地2亿+土地4000万+建筑1亿）/80000平米=4250/平米
　　第4、视同销售成本=4250*5000=2125万元，
　　视同销售所得=4000-2125=1875万元
　　(五)以土地使用权投资入股方式 取得土地成本的确定
　　以土地使用权投资入股，节省税负的有限，只按财税【2002】191号文件规定省略了营业税，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)文件规定，凡是资产所有权属发生改变的应按规定视同销售确认收入。因此对外投资的土地，对于投资的法人企业应当视同销售，对外投资的土地按照公允价值确认视同销售收入，对其计税基础确认视同销售成本，差额调增应纳税所得额；对于接受土地使用权投资入股法人企业的好处是投资的溢价可以作为土地成本在企业所得税前扣除。
　　(六)以合作建房方式取得土地成本的确定
　　合作建房主要有两种方式
　　*9种方式：甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质，合作建房，然后分房子。此种合作建房，必须是联合立项，或者乙方立项。
　　1、在分配产品环节确认成本（该项土地）
　　国税发【2009】31号　第三十一条 规定： 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
　　企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
　　换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
　　这里主要是考虑收入与成本的配比
　　【案例1】A公司与甲房地产公司签订协议，将其名下100亩土地（按评估价每亩100万元，总价10000万元转让）用于与甲房地产公司合作开发，待项目开发完毕后，分得该项目30000平方米房屋，房地产公司取得该项土地时支付各项税费500万元元，分配开发产品时，房屋的单位成本价为每平方米3000元，公允价值为每平方米5500元。计算该项土地的成本。
　　该土地的成本＝5500×30000＋500＝17000万元
　　注意 （1）不能按照土地转让价作为成本；
　　（2）不能按照开发产品的成本价作为成本。
　　2、在接受土地环节确认成本（其他土地）
　　换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
　　这样规定主要是考虑换出的开发产品并非在该土地上建造的，可能会存在换入土地使用权的同时就交付开发产品的情况，二者可能是同步的。
　　【案例2】A公司与甲房地产公司签订协议，用其名下50亩土地（按评估价每亩100万元，总价5000万元转让）换取甲房地产公司名下一处房
 　　　　
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