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信阳实务税务技巧：房地产企业计税政策的重点和难点(六)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7信阳实务税务技巧相关内容房地产企业计税政策的重点和难点(六)总结如下：
　　本属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，可以直接计入成本对象；
　　2、10000－7300＝2700，这部分面积对应的成本属于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按三期面积比例配比分入各期成本中去。
　　共同成本按面积配比分入*9期的比例是2500÷7300＝34.2%
　　共同成本按面积配比分入第二期的比例是3000÷7300＝41.1%
　　共同成本按面积配比分入第三期的比例是1800÷7300＝24.7%
　　则计入*9期的成本应是8000×（2500＋2700×34.2%）/10000＝2740
　　计入第二期的成本应是8000×（3000＋2700×41.1%）/10000＝3288
　　计入第三期的成本应是8000×（1800＋2700×24.7%）/10000＝1972
　　二、前期工程费。
　　指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
　　注意：境外的设计费要代扣营业税。
　　《新营业税实施细则 》第四条规定：
　　条例*9条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：
　　（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；
　　如果设计行为全部发生在境外，则不需要在中国缴纳企业所得税。
　　企业所得税条例第七条规定： 企业所得税法第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：（二）提供劳务所得，按照劳务发生地确定
　　如果设计行为要来华提供服务的 ，要分清境内劳务与境外劳务
　　<财政部税务总局关于对外商接受中国境内企业的委托或与中国境内企业合作进行建筑、工程等项目设计所取得的业务收入征税问题的通知> 财税外[1986]172号规定：
　　二,外商接受中国境内企业的委托或与中国境内企业合作(或联合)进行建筑,工程等项目的设计,除设计工作开始前派员来我国进行现场勘察,搜集资料,了解情况外,设计方案,计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行,设计完成后,又派员来我国解释图纸并对其设计的建筑,工程等项目的施工进行监督管理和技术指导,已构成在中国境内设有机构,场所从事经营活动.因此,对其所得的设计业务收入,除准许其扣除发生在中国境外的设计劳务部分所收取的价款外,其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税.但对在委托设计或合作(或联合)设计合同中,没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的,或者不能提供准确的证明文件,正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的,都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征税.
　　中国境内收入=全部收入-中国境外(用减法)
　　另外，国税发[2010]19号 第七条规定：
　　非居民企业为中国境内客户提供劳务取得的收入，凡其提供的服务全部发生在中国境内的，应全额在中国境内申报缴纳企业所得税。凡其提供的服务同时发生在中国境内外的，应以劳务发生地为原则划分其境内外收入，并就其在中国境内取得的劳务收入申报缴纳企业所得税。税务机关对其境内外收入划分的合理性和真实性有疑义的，可以要求非居民企业提供真实有效的证明，并根据工作量、工作时间、成本费用等因素合理划分其境内外收入；如非居民企业不能提供真实有效的证明，税务机关可视同其提供的服务全部发生在中国境内，确定其劳务收入并据以征收企业所得税。
　　派人华设计要构成常设机构才征收企业所得税。
　　境内企业向境外非居民企业支付价款，如果判定为劳务所得，如果超过183天，构成常设机构的按100*10%*25%计算所得税，100*5%计算营业税；如果不超过183天，不负有企业所得税纳税义务只按100*5%计算营业税。
　　非居民需要享受以下税收协定条款规定的税收协定待遇的，应向主管税务机关或者有权审批的税务机关提出享受税收协定待遇审批申请，否则不能享受。
　　三、建筑安装工程费。
　　是 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
　　建筑安装工程费要注意以下几个问题：
　　1、建筑安装工程费必须取得施工所在地发票，不能取得外地发票。
　　《营业税暂行条例》 第十四条规定：
　　营业税纳税地点：
　　（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
　　2、虚开建筑业发票不可以税前扣除
　　虚开建筑业发票是指在没有真实业务业务的情况下开局建筑业发票，采取交营业税，用以抵减企业所得税和土地增值税，获取差价的方式。这是不符合真实性原则的，属于偷税行为。
　　国税发[2008]40号文规定:对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代为开具发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。
　　判断虚开建筑业发票其中有一个是“三价对比”的方法，即用三价即预算价、结算价、计入成本价进行对比。例如，北京一房地产公司工程造价约定为2.3亿元 ,最后的工程总结算金额只有1.3亿元 ,但开具发票总额为人民币2.3亿元 。虚开发票1亿元，逃税2577万。
　　《发票管理办法》第二十二条　规定：
　　任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：
　　（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
　　（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；
　　（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。
　　3、建筑业甲供材需用注意4个涉税问题：
　　①计税依据包含甲供材？
　　甲供材征税主要是如何征收营业税的问题。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款”。税法之所以这样规定，主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程，改为以甲方的名义购买原材料，从而逃避营业税收。因此，除了装饰劳务以外的“建筑业”的甲供材（不包括甲方提供设备的情形）需要并入乙方的计税营业额征收营业税。
　　②如何开具发票？甲供材发票是否可以直接入账？
　　税法强调营业税的计税依据包括甲供材，并不是说施工单位的开票额中要包括甲供材金额，而是说施工单位的营业税的计税依据包括甲供材。建筑施工企业在提供建筑业应税劳务后，如发生甲供材料情形，在开具发票时，“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。
　　也就是说，计税依据与开票额是两个不同的概念， 最典型的是旅游企业全额开票，差额征税。例如，某房地产商自行购买材200万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费100万元。 虽然乙方实际收到了100万元，开具100万元的建安发票。并且会计计收入也按照100万元。但是应当按照300万元缴纳营业税，按照300万元缴纳营业税并不是说必须要300万的发票，在纳税申报表上体现300万作为计税依据即可。对于甲方房地产开发企业来说，实际收到了两类发票，一类是建筑安装发票，另一类是材料发票，其购买的材料只要取得符合规定的发票就可以按照规定进行扣除。税收文件，一直没有在甲方的角度来说允许做甲方供材，因为在税收处理的角度上，对于甲方而言，是否甲方供材不影响其营业税的缴纳及所得税的缴纳。因此税收政策从乙方的角度来
 　　　　
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