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濮阳实务税务技巧：房地产企业计税政策的重点和难点(七)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7濮阳实务税务技巧相关内容房地产企业计税政策的重点和难点(七)总结如下：
　　规定。
　　这里特别要注意的是，如果开具300万元的建安发票，又扣除100万元的材料发票，就会出现重复扣除的情况。
　　③扣缴义务人？甲方是否属于法定扣缴义务？
　　<营业税条例>第十一条 营业税扣缴义务人：
　　（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人
　　（二）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
　　<非居民承包工程作业和提供劳务税收管理暂行办法>
　　国家税务总局令2009年第19号
　　第二十条　非居民在中国境内发生营业税或增值税应税行为而在境内未设立经营机构的，以代理人为营业税或增值税的扣缴义务人；没有代理人的，以发包方、劳务受让方或购买方为扣缴义务人。
　　对于乙方建筑公司未按照规定缴纳甲方供材环节的税收，甲方已经不是营业税法定扣缴义务人，是不应该承担什么责任的。税务机关处罚的是乙方,不是甲方。
　　④纳税人？乙方的税是否可以转嫁甲方？
　　一项应税劳务，由谁来纳税，国家税收法律、法规都有具体明确的规定。即使甲方和乙方在签订建筑工程承包合同时规定税金由甲方缴纳，也不能改变纳税人是乙方的事实。甲供材的营业税纳税人永远是乙方。
　　根据《税收征管法实施细则》第3条规定，“任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，”“纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效”。
　　根据《合同法》第五十二条第（五）款“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同为无效经济合同的规定，您公司与业主在签订合同时规定由业主缴纳税金违背了税收法律、法规规定，故此合同不具有法律效力。因此，乙方承包的工程应纳的营业税金，只能由乙方缴纳而不能转嫁由甲方缴纳。
　　4、未取得全额发票的，可以预提合同总金额的10％
　　国税发【2009】31号文第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但*6不得超过合同总金额的10％
　　这里有个问题需要注意：房地产企业完工年度未取得全额发票的，允许按照合同额的10%预提，这里的合同额按照分合同计算，还是总合同计算呢?
　　根据国税发[2009]31号文件第三十二条规定，应按照合同总金额计算。如某公司某项目(属于同一成本核算对象)有两个出包合同，一个合同为600万元，另外一个合同为400万元，其中600万元的合同已经取得全额发票，400万元的合同未取得发票。在计算计税成本时，可以按照700万元在税前扣除，即按照总合同金额1000万元预提100万元。
　　4、建安成本要在普通住宅和非普通住宅合理分摊。
　　四、基础设施建设费。
　　指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
　　需要注意的是园林绿化等园林环境工程费不属于配套设施，国税发[2009]31号文件规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。但是，国税发[2009]31号文件件第27条明确，园林绿化等环境工程费属于开发产品计税成本中的基础设施建设费，而不属于公共配套设施费。因此，园林绿化费用不允许预提税前扣除。
　　园林绿化等园林环境工程费税法也没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊，企业可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法进行分摊扣除。
　　五、公共配套设施费。
　　指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
　　1、产权归开发商所有的配套设施，要单独核算成本。
　　国税发[2009]31号文第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
　　(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
　　(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
　　配套设施的权属一直是税务检查的重点，特别是产权归开发商所有的会所，要单独核算成本，在做汇算清缴的时候一定要纳税调增。
　　2、国税发[2009]31号文第十八条 规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
　　一般来说即使国家给与经济补偿，也不会超过建造成本，例如：某企业建造一个派出所，耗资300万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿100万元，该派出所为三个成本对象服务，按说应当对（300-100=200万元）在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前扣除算了。
　　3、地下人防建设的停车场为公共配套
　　国税发[2009]31号文第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
　　由于对地下基础设施建造的停车场所，其成本很难估计，所以即使没有销售，也不再保留成本。33条对此问题做了简化处理，即：地下基础设施无论是否对外销售、无论是否已经对外销售，均作为公共配套设施一次性进入开发成本。等到停车场所以后出租或者出售的时候，一次性作为收入处理，但是，不能再次结转成本，即无成本同其配比。
　　4、公共配套设施费用可以预提。
　　31第三十二条(二)
　　公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
　　六、开发间接费。
　　指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
　　1、开发间接费的定语分析
　　（1）增加了限制性后缀规定：“且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出”。可以理解为如果能够分清楚计税成本对象的开发间接费用性质的支出，就没有必要在开发间接费用核算了。
　　（2）包括范围有所增加。原规定：开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用。国税发[2009]31号文第二十七条规定：开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用。与原规定相比，表面看减少了“所属”两字：即将原来的“所属单位（分公司、
 　　　　
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