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洛阳实务税务技巧：房地产企业计税政策的重点和难点(八)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7洛阳实务税务技巧相关内容房地产企业计税政策的重点和难点(八)总结如下：
　　项目部）发生的直接组织、管理开发项目发生的费用”变更为“企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用”；另外，为开发项目服务的理解，应该是和工业的制造费用一样，是指产品（开发项目）实体形成的必要（直接）支出，不包括采购、销售、人事、财务、总务等管理人员的间接支出，否则就不是制造成本法了。
　　这里要注意严格区分开发间接费和管理费用。开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用，即使房地产公司只有一个开发项目，总经理、会计等公司管理人员的工资也不可以作为“开发间接费用”，
　　因为总经理和会计属于公司管理人员，其合理的工资薪金应作为期间费用,在企业所得税前据实扣除。
　　2、营销营销设施的建造费要计入开发间接费用。
　　单独设立的营销设施建造费要入开发间接费用，借：开发成本—开发间接费用—营销设施建造费 贷：银行存款，既然没有计入固定资产，也就不需要计提折旧了，也就是说所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要计入开发成本。
　　七、计税成本核算的一般程序分为8步:
　　国税发[2009]31号第二十五条规定：本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
　　（一）确定成本对象：
　　国税发[2009]31号第26条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目（费用承担者）
　　成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
　　成本对象的确定是房地产企业成本管理的核心内容，一般来讲，在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别作如下处理：
　　1、一般开发项目，应以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象。
　　2、同一开发地点，结构类型相同的群开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。
　　3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
　　（二）开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本。
　　国税发【2009】31号第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
　　国税发【2009】31号第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
　　这里需要注意三个问题：
　　1、关于开发产品完工时点的确认
　　国税发[2009]31号文件第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
　　（二）开发产品已开始投入使用；
　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。
　　《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）对完工条件进行了进一步的规定：　根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
　　从上述规定可以知道开始投入使用的识别方法：
　　( 1)开始办理了入住手续：也就是业主拿到了钥匙，只要拿到了钥匙，就算是办理了入住手续；
　　( 2)实际入住：就是在房子里生活和居住。一栋楼，只要是有一户入住了，或者是有一户拿到了钥匙，这栋楼就属于税法上的完工产品。
　　举例说明，2008年2月，A房地产开发公司把一栋写字楼出包给B建筑公司承建。7月，A公司将该写字楼预售给大华服装厂，收到预付款300万元，当月按规定计算出预计毛利额30万元，已计入当期应纳税所得额。
　　2、结转计税成本的时点
　　结转计税成本的时点不是说当月达到完工标准，当月就要必须结转收入和成本，而是在第二年汇算清缴结束前结转成本就可以了。
　　这里有个问题：房地产企业当年建安工程已经发生（房屋当年已峻工，部分已出售），但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本呢？
　　根据（国税发[2009]31号）第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
　　第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
　　因此，房地产企业在计算成本核算终止日前取得的发票均可以计入汇算年度计税成本。
　　3、房地产企业会计确认收入、结转成本的时点与税法有差异
　　会计确认收入的条件一般是：（1）商品房实物移交手续，（2）取得了买方付款证明。一般来说，会计都是在确认收入的同时结转成本。而税法的规定是在签定合同的时候确认收入，在完工的时候结转成本。这样，无论是确认收入还结转成本，会计都比税法慢。因此，房地产在做汇算清缴时，一定要按税法的规定提前确认收入和结转成本，否则，如果完工了也不结转成本，仍然按预计毛利率征税，未来将面临补税、滞纳金、处罚的风险。
　　（三）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。
　　（四）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，注意会计和税法的差异。
　　1、直接成本：可以直接计入该成本计算对象，如：某一项目支付的地价款，建安成本，以及能分别核算可资本化的利息费用等。
　　2、间接成本：如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费（有小区内的幼儿园，医院等），需要按发生地点或者用途加以归集，待结转时选择一定的方法分配后计入有关成本计算对象的费用：最常用的方法有面积分摊法。
　　3、共同成本：主要有由多个成本对象共同负担并按一定比例进行分摊的成本，如：分期开发一次购入的土地所支付
 　　　　
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