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常州实务税务技巧：房地产企业计税政策的重点和难点(十二)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7常州实务税务技巧相关内容房地产企业计税政策的重点和难点(十二)总结如下：
　　参见学历教育、学位教育发生的学费支出，应当由职工个人负担，不得计入教育经费。
　　例如，企业在职工教育经费列支了老总的EMBA学费，企业为必须纳税调整应纳税所得额；还应当将报销的费用并入当期工资薪金所得缴纳个人所得税。
　　（三）工会经费
　　工会经费税前扣除讲究的是拨缴，而不是使用情况。2010年7月1日前，取得了《工会经费拨缴款专用收据》就可以税前扣除；2010年7月1日以后，要取得财政部统一印制并套印财政部票据监制章的《工会经费收入专用收据》才可以税前扣除。工会经费的使用与企业所得税没有关系，但是，与个人所得税有关系。
　　五、 佣金的扣除
　　1、内销的佣金按委托销售收入金额的5%扣除，外销的佣金按委托销售收入金额的10%扣除。
　　财税〔2009〕29号文规定：支付的手续费及佣金数额，不得超过所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%，支付手续费及佣金的形式，除委托个人代理外，不得以现金等非转账方式支付；国税发[2009]31第20条规定：企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
　　企业支付的佣金，若能提供劳务发票的，可在税前扣除；反之，则不行。企业支付境外佣金，国际上大多数国家的税务机关没有监印、发售发票，只有收据，必须提供合法合同、银行外汇支付凭证，方可在税前扣除。对支付给个人的佣金，按规定代扣代缴个人所得税后，可在税前扣除。
　　2、参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为开发成本呢？
　　取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额作为开发成本，但可以计入管理费用计算比例扣除
　　六、捐赠支出
　　财税[2008]160号：捐赠支出，准予扣除，需符合以下两个条件：
　　（1）捐赠的对象必须为公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门。财税[2010]45号补充规定：县级以上人民政府及其组成部门和直属机构的公益性捐赠税前扣除资格不需要认定。公益性社会团体的名单，通过财税[2009]85号（明确了68家）就目前来说，在名单之中的团体才能认可为公益性社会团体；注意：捐赠的公益性社会团体不在名单内，或虽在名单内但企业或个人发生的公益性捐赠支出不属于名单所属年度的，不得扣除。
　　（2）捐赠支出能扣除的票据是什么？
　　财税[2010]45号规定：五、对于通过公益性社会团体发生的公益性捐赠支出，企业或个人应提供省级以上（含省级）财政部门印制并加盖接受捐赠单位印章的公益性捐赠票据，或加盖接受捐赠单位印章的《非税收入一般缴款书》收据联，方可按规定进行税前扣除。
　　财政部关于印发《公益事业捐赠票据使用管理暂行办法》的通知 财综[2010]112号
　　第五条 各级人民政府财政部门（以下简称各级财政部门）是捐赠票据的主管部门，按照职能分工和管理权限负责捐赠票据的印制、核发、保管、核销、稽查等工作。
　　第三十三条本办法自2011年7月1日起施行。
　　中国最基层的政府是乡镇，因此，2011年7月1日以后乡镇政府印制的捐赠票据可以税前扣除。
　　七、税金的扣除
　　国税发【2009】第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”
　　这里要注意以下几点：
　　1、土地增值税必须实际缴纳（例如预征的）才可以税前扣除，计提土地增值税不可以税前扣除。也就是说，如果没有在2010年实际支付的土增税，则无法在2010年税前抵扣。
　　这样，如果平时的土地增值税预征率过低，土地增值税清算时就会出现大量的税款，
　　这些大量的土地增值税由于没有收入抵扣，可能会造成亏损，如果企业没有后续项目，将会造成永久亏损。针对这种情况，国家税务总局2010年29号公告规定，
　　房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可以按照29号公告申请退税；如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不能按照29号公告退税。
　　2、会计的预收帐款，税法要求交营业税，这个营业税必须要实际缴纳了才可以税前抵扣。
　　八、资产的税务处理问题与亏损的弥补
　　（一）资产折旧或摊销问题
　　1、以公允价值模式计量的投资性房地产的税务处理问题
　　以公允价值模式计量的投资性房地产在进行税务处理时能否计算折旧或摊销从税前扣除？目前税务部门有两种截然不同的观点，因此，企业要密切关注当地税务局的规定。
　　观点一：准予扣除
　　以公允价值模式计量的投资性房地产按照《会计准则》的规定，是以公允价值的变动计算相应的损益，不计提折旧。《企业所得税法》未对以公允价值模式计量的投资性房地产做特殊规定，因此其税务处理应按税法对资产的一般性规定进行处理。在实际征管中，凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按税法规定计算折旧、摊销，并准予扣除。会计与税法不一致的，应按照税法规定调整。
　　这是北京*7的2010年问题解答
　　观点二：不准予扣除
　　如果会计核算在账务处理上没有进行摊销和计提折旧，则不允许调减。而会计准则对投资性房地产采用公允价值模式计量是不可以计提折旧的。
　　2、企业会计核算确定的固定资产预计使用寿命高于税法该类固定资产最低折旧年限的，是否允许企业在年度纳税申报时就该类资产的折旧进行纳税调整？
　　这个问题全国的争议非常大。例如，企业的房屋会计上按照30年计提折旧，税务上按照20年计提折旧，并且在年末纳税申报表进行纳税调减，是否允许？许多税务机关认为，实施条例第六十条规定了各类固定资产的最短折旧年限，这里的“年限”指企业确定的符合税法规定的折旧年限，企业的房屋会计上按照30年计提折旧，并没有违反税法的规定，因此不能进行纳税调减。有的地方的税务局可以纳税调减。要密切留意当地税务局的意见。
　　3、购买古董字画等计提的折旧问题
　　根据《企业所得税法》第八条规定，只有同企业经营相关的支出才能在企业所得税前扣除，企业购买古董字画等计提的折旧，属于同企业经营无关的支出，不允许在企业所得税前扣除。
　　4、购进软件并缩短其折旧或摊销年限的，应经主管税务机关核准。
　　财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》财税[2008]1号)*9条第五款规定，企事业单位购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，经主管税务机关核准，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为2年。应经主管税务机关核准。现在许多税务局是采取备案的形式。
　　5、企业在经营活动中使用私人车辆，其发生的费用和折旧，能否扣除？
　　由于企业不具有该项资产的所有权，因此不可以计提折旧在税前扣除。如果企业与个人签订了租赁协议，按照协议规定支出的费用如能提供充分、合理的凭证，可在税前扣除。
　　6、接受投资的非货币资产可以依据评估报告和验资证明税前扣
 　　　　
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