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温州实务税务技巧：返还的土地出让金应冲减开发成本

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7温州实务税务技巧相关内容返还的土地出让金应冲减开发成本总结如下：
　　公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施，是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。
　　此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。
　　企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。
　　案例
　　某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已交纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
　　相关税务处理
　　（一）营业税
　　此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施。对房地产开发企业税，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税（3000×5%）150万元。返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实现并缴纳营业税。
　　（二）企业所得税
　　《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。因此，企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
　　（三）土地增值税
　　企业在实际交纳土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。企业取得的返还款3000万元，土地增值税清算时，如果可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的3000万元补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
　　（四）契税
　　企业缴纳的土地出让金10000万元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费中。
　　（五）会计处理
　　土地出让金返还用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
　　收到返还款时，如是补贴行为（单位：万元，下同），则借记：银行存款3000；贷记：开发成本3000.如是购买行为，则借记：银行存款3000；贷记：营业收入3000。
 　　　　
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