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南昌实务税务技巧：房地产开发企业涉及税种

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7南昌实务税务技巧相关内容房地产开发企业涉及税种总结如下：
　　相对于其他行业，房地产开发企业营业额高，涉及的税种多，纳税金额也很大，税负也相对较高。
　　房地产开发企业涉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺序依次为）：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等，下面将房地产开发企业涉及的主要税种介绍如下：
　　1、营业税：房地产开发企业销售不动产时应在收讫或取得索取营业收入(房款)凭据后，就全部价款和价外费用按销售不动产税目依5%的税率缴纳营业税。如与包销商签订合同由其自订价格进行销售，由房地产开发公司向客户开具房地产发票，依5%的税率缴纳营业税，包销商收取价差或手续费的应按服务业--代理业征收营业税。合同期满后，房屋未售出部分若由包销商收购，对房地产开发公司应就房屋销售收入按销售不动产税目依5%税率征收营业税。包销商将房产再销售，对包销商也按销售不动产税目征收营业税。
　　房地产开发企业从事建筑工程作业，应按包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内的营业额，依建筑业税目所适用的税率3%纳税。
　　2、土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位或个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，税率为30%、40%、50%和60%。
　　建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的；因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，可以免税。
　　3、企业所得税：房地产开发企业的所得减除成本、费用、损失后的余额按25%的税率缴纳企业所得税。
　　4、城建税、教育费附加：依实际缴纳的营业税额缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
　　5、印花税：当单位和个人的房屋发生产权转移时，应当缴纳印花税。
　　6、契税：其纳税人是以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地、房屋产权的承受人。契税是按当事人双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。契税按房屋买卖成交价格的3-5%征收契税，具体由各省、市、区决定，如安徽省为4%。
　　附：房地产开发企业税种税率表
　　税种 税率 适用条件/税目 计税依据 备注
　　营业税 5% 销售不动产 营业收入
　　营业税 3% 建筑业 营业收入 含材料款
　　土地增值税   增值率
　　30% <=50% 增值额 增值率=增值额/扣除项目金额
　　40% (50%-100%]
　　50% (100%-200%]
　　60% >200%
　　所得税 25%   应纳税所得额
　　城建税 7% 市7县3其他1 营业税等流转税 分三档
　　教育费附加 3%   营业税等流转税
　　地方教育费附加 1%   营业税等流转税
　　水利建设基金 0.06%   营业收入 安徽省
　　印花税 0.05% 产权转移书据 合同额
　　契税 3-5% 承受人缴税 成交价 安徽省4%
 　　　　
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