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河池实务税务技巧：房地产企业税收漏洞警示及实务梳理(一)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7河池实务税务技巧相关内容房地产企业税收漏洞警示及实务梳理(一)总结如下：
　　随着税收政策不断完善，房地产业税务管理的不断加强，打击房地产业偷漏税的手段不断严厉，房地产企业
　　的涉税风险的广度和深度在进一步加强。结合实际工作经验，笔者将房地产企业存在的主要涉税问题进行列
　　举并就涉税风险的化解策略作一提示。
　　一、涉税问题列举
　　（一）以明显偏低价格销售商铺少计销售收入
　　如某商城低价销售关联企业及投资人商铺141套，建筑面积8200㎡，采取低价销售少计销售收入4，841万元
　　的方式逃避地方税收。按税法规定应补缴少计销售不动产收入的营业税、城建税、教育费附加、印花税、土
　　地增值税等，并补缴税款滞纳金。
　　低价销售金额=（正常销售均价-低价销售均价）*低价销售面积
　　（二）住宅销售收入未申报纳税
　　截止2010年12月，住宅销售收入2761.12万元，未有纳税申报，金额挂预收账款账户。按要求进行纳税调
　　整。
　　（三）支付地价费用无合法凭证
　　确认地价款结算金额：15660.23万元，取得合法凭证7489.1万元，地价支付费用无合法凭证8171.13万元，
　　不得税前扣除。
　　（四）多计开发成本
　　某建安工程项目结算同实际建安成本差异4，000万元，建安合同金额13，850万元，双方确认结算金额16，
　　500万元，已开发票列入成本金额：20，500万元，多开票9份金额4，000万元。包括：
　　1、开具前期费用535万元。截止2009年9月，经贵公司和某建安单位双方确认的文书证明，应开具建安发票
　　15份，实际开具建安发票24份，列入该项目开发成本，两者差异535万元。
　　2、自购的建筑材料2，385万元，用于自建办公楼。以公司名义开票购置钢材水泥2，385元，且订立合同时
　　间为工程竣工后的2008年12月。
　　3、后期的绿化费用1，080万元。前期的绿化工程由关联公司承办，项目金额为120万元，后期的绿化完善工
　　程由其关联子公司完成，费用金额1，080万元。
　　（五）建安成本畸高
　　表见附件。
　　（六）公共配套设施支出无成本对象
　　（七）增加注册资本未缴印花税
　　转为资本公积的资金4，919万元，记入资本公积——土地评估增值部分4919万元，按照0.05%的税率计算，
　　应缴未缴印花税24，595元。
　　（八）现金捐赠超标准税前扣除
　　2010年度实际公益性现金捐赠1，200万元，利润总额6200万元，对于企业的赠款捐物，《企业所得税法》第
　　九条规定：“企业发生的公益性捐赠支出，在年度会计利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额
　　时扣除”。2010年可税前扣除金额744万元，应调增应纳税所得额456万元。
　　（九）项目列支愈期借款利息
　　某项目2008年5月完工，逾期支付2009年支付借款利息188万元，2010年支付借款利息49万元，合计列支愈期
　　借款利息237万元。
　　二、涉税风险因素分析
　　房地产开发企业的特点是生产周期长，投资数额大，市场风险不确定，是集房地产开发建设，经营管理和服
　　务为一体，以第三产业为主的产业部门。也是涉税政策最多、政策变化最快的一个行业。当前房地产税收总
　　体偏重，主要是结构不合理，开发环节和交易环节重、持有环节轻。同时，房地产企业土地取得模式和房地
　　产开发方式多种多样，是一个复杂的系统工程，需要经过计委、建委、土地、规划、房产、银行等多个相关
　　部门的审批、许可与监督，这些行政部门的政策又层出不穷，纷繁复杂，导致房地产企业在税收问题、合同
　　管理及经营中极易产生法律纠纷，另外在会计核算方面又赶上近几年财务会计制度的改革，导致房地产企业
　　涉税隐患异常严重。
　　加大房地产开发企业涉税风险的原因是税收政策滞后，税收管理不到位，纳税人纳税意识等原因造成的。目
　　前，房地产业是高收入，高所得，高税负，高风险的行业，房地产业的税收存在的问题已引起各级税务部门
　　的高度重视，各地税务机关加强房地产业的税收管理的措施不断出台，如项目管理，信息比对，一体化管
　　理，以票控税，清算管理，纳税评估等。打击房地产业偷漏税的税务检查也不断加强，房地产行业已经连续
　　多年被国家税务总局列为专项检查的重点行业。
　　目前，国税总局已有对土地增值税立法的计划，藉以消除土地增值税缴纳计算和程序灰色空间。大型房地产
　　公司有好几十家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利用为提高成
　　本的工具。假成本、假发票的基本操作手段也在国税总局的关注之下。国税总局稽查注意到了关联公司之间
　　的问题，调查不仅针对房地产企业，也对其下属子公司和关联企业逐个进行调查。
　　三、涉税主要风险警示
　　（一）以明显偏低价格销售的涉税风险
　　能否按低价，主要看低价转让的理由，如果以不公允价格转让给关联方，或者按公允价格转让但隐瞒部分收
　　入，导致账面的转让价格偏低，都是违反税法的行为，前者属于避税行为，后者属于逃税行为。
　　公司应当有向主管地税机关说明低价转让的合理理由，此理由应当符合经营常规，如因公司资金紧张急于变
　　现，或能够找到当地同期同类转让价格相当的房产作为参照物等等。否则，由于计税依据明显偏低，可能会
　　遇到税务机关调整的问题。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规定，纳税人申报的计税
　　依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
　　（二）销售收入未申报纳税的涉税风险
　　房地产收入环节涉及营业税，城建税，教育费附加，预征的企业所得税，预征的土地增值税，印花税，涉税
　　风险大，是税务检查的重点环节。
　　房地产开发企业将预收的账款（预收售房款）不及时进行账务处理或将预收账款计入其他应付款等科目都会
　　增加涉税风险。房地产企业应加强以上项目的核算，减少涉税风险。按照新企业所得税法，房地产企业的商
　　业行为如果是以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，不管这种行为在法律、财务或商业上是否合理，
　　在税务上都有可能被认为不具备合理的商业目的，税务机关有权进行纳税调整。
　　（三）支付地价费用无合法凭证的涉税风险
　　地价款是税务检查的重点，涉税风险比较大，在购买土地使用权的环节，可能涉及契税，耕地占用税，印花
　　税等，购买土地使用权的成本的真实性，还关系到土地增值税和企业所得税的扣除问题，由于购买土地使用
　　权形式多种多样，应该取得合法真实的发票入账，在实际业务中，有时因种种的原因，很难取得合法真实的
　　发票，这样很可能被税务机关不按规定取得发票处罚。同时由于不按规定索取发票，造成对方偷漏销售不动
　　产或无形资产营业税，城建税，教育附加，土地增值税，企业所得税和个人所得税，印花税等，按发票管理
　　办法的第三十九条规定违法发票管理法规，导致其他单位或个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没
　　收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款。不按规定索取发票，实质上是卖方转稼
　　税负，买方去税务机关^*发票，还要上税。风险防范，在购买土地使用权时，应在合同条款中明确卖方必
　　须提供合法发票，同时注意价款结算方式，应全额通过银行结算，避免大额现金结算，避免一方列开发成本
　　（地价款），一方长期挂应付账款，长期不结算价款，从而减少涉税风险
　　（四）多计开发成本的涉税风险
　　1、多开具工程的“前期费用”发票。一是税票无建筑商印章，二是开支项目未有列示清单，三是前期费用
　　无预算，四是未有取得相关的发票对应。若税务机关一旦查出，将不得在税前扣除，要能承担巨额的税额支
　　出。
　　2、以公司名义购置建筑材料列入装修费用。一是供货合同在工程竣工且销售的情况下签订和采购，与事实
　　不相符合；二是简单装修售房条件下，少量的装修工程消耗大量
 　　　　
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