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威海实务税务技巧：房地产企业税收漏洞警示及实务梳理(二)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7威海实务税务技巧相关内容房地产企业税收漏洞警示及实务梳理(二)总结如下：
　　的钢材水泥于情理不符：三是购置的建筑材
　　料（甲供材料）未有按规定交纳营业税及其附加。显然，该项装修支出也不会得到税务机关认可。
　　3、后期绿化费用列入开发成本。
　　（五）建安成本畸高的涉税风险
　　1、从建筑施工合同中的一些约定事项看，可以验证成本、费用支出是否合理，比如合同约定的承包方式，
　　就可以大体划定计入开发成本的项目范围。一般来说，在包工包料的总包方式下，计入建筑安装工程费的支
　　出项目应为“工程费”而不应是其他项目。在总包方式下企业以大量“材料费”计入开发成本的现象。这时
　　的材料费虽然取得或可以取得相应的发票，但已明显与合同约定的条款不符，能否计入开发成本总额需要推
　　敲。
　　2、从财务核算角度看，合同标的金额就应当是开发成本的金额，所以，该金额对于财务核算及涉税事项意
　　义重大，应是税收审核所应关注的首要因素。从理论上说，合同标的金额应与最终的支付金额完全一致，但
　　由于合同执行过程中各种特殊情况的出现，一般会有一个比较合理的差额，所以，最终确定的金额应以实际
　　收支的金额（企业收到发票的金额）为准。成本项目有4种状态：一是有合同又有发票，应该确认成本；二
　　是有合同无发票，可以暂时确认成本，但最终应以实际支付金额确定成本；三是无合同有发票，一般情况下
　　将不予确认成本；四是无合同无发票，不能确认成本。从这4种状态可以看出，一个成本项目的支出缺少了
　　合同金额就基本失去了确认的可能。
　　3、以上简析可见，该项目工程建安成本畸高，涉税风险极大，若地方税务机关实行查账征收有可能补缴巨
　　额的税金，主要包括企业所得税和土地增值税。如果开发商无法按清算要求提供开发成本核算资料，或提供
　　的开发成本资料不实、《鉴证报告》有问题，或虚报房地产开发成本的，税务部门应按核定办法扣除开发成
　　本。如深圳市2008年商品房建安造价标准为1，540元/㎡（深地税发[2007]206号），地税部门将制定《分类
　　房产单位面积建安造价表》，如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于《造价表》又没有正当理由，地税
　　部门也将按核定办法予以扣除。
　　（六）公共配套设施支出无成本对象的涉税风险
　　1、是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。
　　2、是否向关联企业发包或分包工程，人为提高建安费用，转移利润。
　　在核算开发产品成本时，不分成本对象一把结转，期间费用也不按成本对象归集，完工产品也不管销售与否
　　统统结转成本。对房地产开发产品的主要成本核算和税前扣除原则性的规定：即属于该成本对象完工前实际
　　发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工
　　成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之
　　间进行分摊.其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除.由此可见，不分成本对象归集
　　分摊成本和核算税前成本扣除，都要作纳税调整。
　　（七）高转开发成本的涉税风险
　　高转成本，如二期成本进一期成本，以购代耗，高转开发成本，高转库存商品，也是税务检查关注的重点环
　　节，房地产企业应正确进行成本核算，不得虚列成本，正确结转房地产开发成本，正确结转地价款在各期、
　　各开发项目之间的分配，开发成本在各期的分配，开发产品在已售，未售之间的分配，减少涉税风险。
　　（八）增加注册资本未缴印花税的涉税风险
　　根据有关规定，记载资金的账簿，按“实收资本”与“资本公积”合计总额0.5‰贴花，因此，企业应补纳
　　（贴）印花税额。不按规定在其资金账簿上补贴印花税，违反了印花税暂行条例，根据财政部、国家税务总
　　局《关于印花税违章处罚问题的通知》，税务机关有权作出如下处理：（1）补缴印花税；（2）处以应补缴
　　印花税款3倍的罚款。
　　四、防范化解涉税风险的措施
　　（一）熟练运用税收政策房
　　地产企业共涉及营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、车船税、印花税、
　　土地使用税、房产税、契税、耕地占用税。代扣营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、代收的契税
　　等。应当根据企业自身实际及其经营特点，通过利用税收政策差异，分析研判税法的漏洞、不足，合理选择
　　确定税收规划方案，应对税务机关的例行检查和税款清算。
　　（二）实施税务风险评估
　　合理控制税务风险，防范税务违法行为，依法履行纳税义务，避免因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财
　　务损失或声誉损害。
　　企业应全面、系统、持续地收集内部和外部相关信息，结合实际情况，通过风险识别、风险分析、风险评价
　　等步骤，查找企业经营活动及其业务流程中的税务风险，分析和描述风险发生的可能性和条件，评价风险对
　　企业实现税务管理目标的影响程度，从而确定风险管理的优先顺序和策略。
　　（三）严格履行纳税义务
　　房地产企业流转税、土地增值、及企业所得税、不包括个人所得税整体税费约占收入的15%左右，相对其它
　　行业而言，税负偏重，这就要求房地产行业的纳税人对自已总体税负要有清醒的认识，不断提高纳税意识，
　　守法经营，依法纳税，合理合法取得税后利润。
　　（四）自我约束控制风险
　　1、做好自查自纠及时采取应对措施，化解项目先期税负风险，有效解决商业目的与税务目之间的分歧。
　　2、化解涉税风险在实际工作中要具体问题具体分析，谨慎操作，把具体业务做实、做细，将涉税风险化解
　　到最低水平。
　　3、进行税收筹划在充分理解税收政策的同时，进行必要、合理的税收筹划，尽可能把政策对企业的不利影
　　响降低到最低点。在专业人士的指导下，进行节税操作，用最小的代价获取a1的、合理的筹划方案，并取
　　得可观的经济效益。
　　4、进行必要的账务调整纳税自查中查出的大量错漏税问题，多属因账务处理错误而形成的。在查补纠正过
　　程中必然涉及到收入、成本、费用、利润、税金的调整问题。如果只办理补退税手续，不将企业错误的账务
　　处理纠正调整过来，使错误延续下去，势必导致新的错误和错漏税，造成重复补退税问题，也使企业的会计
　　核算不能真实反映企业的经营活动状况。因此，为了真实反映财务状况和经营成果，防止新的、重复的错误
　　发生，必须做好补退税后的调整账务工作，使错账得以真正纠正。
 　　　　
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