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运城实务税务技巧：房地产专业知识200问(二)

来源： 高顿网校 2014-09-11
　　高顿网校友情提示，*7运城实务税务技巧相关内容房地产专业知识200问(二)总结如下：
　　获得房屋的使用权。
　　41、 房屋的收益权
　　是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。
　　42、 房屋的处分权
　　是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。
　　43、 房地产交易形式
　　房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。
　　44、 住宅的“全部产权”
　　是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。
　　45、 住宅的“部分产权”
　　是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。
　　46、 房产互换
　　是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。
　　47、 建筑物
　　是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。
　　48、 构筑物
　　是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。
　　49、 商品房的结构
　　售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
　　50、 砖混结构
　　主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
　　51、 砖木结构
　　主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。
　　52、 钢筋混凝土结构
　　主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。
　　53、 住宅的开间
　　就是住宅的宽度。
　　54、 住宅的进深
　　就是指住宅的实际长度。
　　55、 住宅的层高
　　是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
　　56、 住宅的净高
　　是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
　　57、 居住小区总用地
　　是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
　　58、 住宅总用地
　　指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。
　　59、 公建总用地
　　指小区内部公共建筑占地面积的总和。
　　60、 房屋的基底面积
　　房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
　　61、 道路、广场用地
　　指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
　　62、 庭院、绿化面积
　　指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
　　63、 人均总占地面积（平均米/人）
　　人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。
　　64、 人均住宅用地面积（平方米/人）
　　人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。
　　65、 总建筑面积（平方米）
　　指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
　　66、 住宅的建筑面积
　　亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
　　67、 结构面积
　　是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。
　　68、 使用面积
　　是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
　　69、 辅助面积
　　指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。
　　70、 公用面积
　　是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。
　　71、 套内建筑面积
　　房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
　　72、 套内墙体面积
　　是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
　　73、 公用建筑面积
　　各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
　　74、 公用建筑面积的分摊原则是什么？
　　如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
　　75、 哪些公用面积应分摊？
　　应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
　　76、 哪些公用面积不能分摊？
　　不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
　　77、 套内阳台建筑面积
　　套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
　　78、 套内使用面积
　　指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
　　79、 套外使用面积
　　指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。
　　80、 建筑容积率
　　是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
　　81、 建筑密度
　　即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
　　82、 人口毛密度
　　人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。
　　83、 平均每平方米造价（元）
　　平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。
　　84、 使用面积系数K1（%）
　　使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
　　85、 居住面积系数K2（%）
　　居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
　　86、 结构面积系数K3（%）
　　结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
　　87、 绿地率
　　是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
　　88、 绿化率
　　是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。
　　89、 销售率
　　指售出的户数占可销的总户数的比例。
　　90、 得房率
　　指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
　　91、 公共能耗费
　　是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共^***中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。
　　92、 商品房预售
　　俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
　　93、 商品房现售
　　是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
　　94、 外销房
　　是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。
　　95、 内销房
　　是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。
　　96、 规划形态
　　是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。
　　97、 住宅组团
　　是一种融合了中式四合院建筑模式的
 　　　　
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